나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512666 [1] 인천광역시 서구 심곡동 327-13 서부빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서곶초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 402호로서 외벽 : 타일 붙임 및 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

방형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로, 북측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1.2지구단위계획구역)), 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경512666 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512666 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 327-13 서부빌라 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 93,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 토지 면적: 19.72㎡ (약 5.96평)

* 건물 면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 (HUG 인수조건 변경)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서곶초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주거지대로서 다세대주택 등 공동주택이 밀집해 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 소로, 북측으로 세로의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 갑8 압류 (남인천세무서장)

* 주요 권리 사항:

* 을구 7번 주택임차권 (김지혜): 보증금 99,000,000원, 전입 2020.08.25, 확정 2020.07.28. 현재 등기부상 '말소' 처리되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 기타 권리: 여러 건의 압류 및 소유권 이전 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리 하에 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 전형적인 주거지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 인근에 서곶초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변시설: 서곶초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등이 되어 있습니다.

* 건축 연도: 1993년에 건축되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 누수 문제: 아랫집(302호) 거주자로부터 누수 피해 주장 의견서가 제출된 점은 반드시 확인 및 감안해야 할 리스크입니다.

* 건물 노후화: 1993년 건축된 건물로, 일부 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황의 상이함: 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되었으나, 상세 정보에서는 '대항력 없음'으로 명시되고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다. 그러나 관련 내용에 대한 최종 확인은 필수입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다. 서곶초등학교 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 법적으로 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 유리한 조건입니다. 하지만 1993년 준공된 건물이며, 아랫집과의 누수 문제 관련 의견서 제출은 잠재적 하자 리스크로 작용할 수 있어 현장 확인 및 추가적인 주의가 요구됩니다. HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 임차인 관련 문제는 해결된 것으로 보이나, 최종적인 권리관계 및 하자 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 보증금 없음: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금은 인수되지 않아 초기 자금 부담이 적습니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 교육 환경: 인근 초등학교로 인한 학군 수요가 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 형성되어 있어, 권리 관계 확인 후 적정 입찰가 산정 시 투자 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가는 93,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택이 2026년 1월에 60,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 거래되었으며, 신축 및 면적이 큰 물건은 153,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 1993년 준공된 건물이므로, 신축 물건보다는 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다. 누수 문제 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 그보다 소폭 높은 가격으로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 93,000,000원 ~ 102,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

(참고: 예상 입찰가는 현 시세, 권리 분석, 물건의 상태 등 다양한 요인을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.