나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512641 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 375-2 솔베이 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안사거리' 북측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철2호선 '시민공원역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 및 석재 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '석바위로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 여러 개의 '미납관리비 독촉장[단전·단수 예고장]'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512641 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 도화동 375-2 솔베이 11층 1101호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

202,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.62㎡ (약 18.04평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, '주안사거리' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 소재하고 있습니다. 또한 인천지하철 2호선 '시민공원역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 역세권의 이점을 제공합니다.

2.3. 건물구조

본 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕으로 된 14층 건물 중 11층에 위치한 1101호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 설치되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소화 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 기계식 주차 설비도 운영 중입니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 9월 2일 접수된 미추홀구(인천광역시)의 압류가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 을구 5번의 주택임차권 등기(채권자: 노 )는 말소될 예정입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 계약 시 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (노 )

* 보증금: 72,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2017년 7월 7일

* 확정일자: 2017년 7월 7일

* 배당신고일자: 2023년 9월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용 재확인 필요.

3.4. 총 채권액 (말소기준권리 포함, 추정)

주택임차권(노 ) 72,000,000원 + 강제경매 신청 채권액 220,000,000원 + 기타 압류 채권액. 총 채권액은 등기부상 합계 72,000,000원입니다.

3.5. 소유권 및 기타 권리

소유권 보존 등기: 김유환 (2017-06-23)

기타 압류: 미추홀구 (2022-09-02, 2023-09-22, 2024-11-08), 국민건강보험공단 (2026-03-20)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 인천광역시 미추홀구 도화동의 주안사거리 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

인천지하철 2호선 '시민공원역'과 인접한 역세권 입지를 자랑하며, '석바위로'를 통한 차량 접근성이 양호합니다. 이는 지역 내외 이동 및 외부 수요 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 상업 시설 및 배후 수요

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하며, 인천의 주요 상권 중 하나인 주안역 및 시민공원역 일대의 상업 활동과 연계됩니다. 꾸준한 유동인구와 배후 주거 수요를 바탕으로 기본적인 상권 활성도가 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 소재하여 일상생활 영위에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 대중교통 이용

인천지하철 2호선 '시민공원역'이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가되나, 도화동 일대에서 데이터센터 건립 등 주민 반발이 있는 시설 관련 이슈가 지속적으로 발생하고 있습니다. 이는 향후 지역 이미지나 거주 만족도에 잠재적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

건물 현관에 '미납관리비 독촉장(단전·단수 예고장)'이 다수 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 경매 참여자는 반드시 미납 관리비 총액과 단전/단수 여부를 사전에 철저히 확인하여 추가 부담액을 파악해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특수물건정보는 낙찰 후 인수해야 할 조건에 변동이 있거나 추가적인 확인이 필요한 사안일 수 있습니다. 이는 계약 시 반드시 명확히 확인해야 할 중요 리스크 요인입니다.

6.3. 토지거래계약허가구역

외국인 낙찰자의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내에는 관련 절차를 준수해야 합니다.

6.4. 지역 내 부정적 이슈

인근 도화동 지역에서 데이터센터, 폐기물 적환장 등 기피 시설 설치 관련 주민 반발 및 갈등이 지속적으로 발생하고 있습니다. 이는 해당 지역의 이미지 및 잠재적 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6.5. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확한 경우, 인수 시 점유 관계나 추후 임대차 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 시민공원역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 함께 지역 개발 잠재력을 지닌 물건입니다. 최근 동일 건물, 유사 면적의 오피스텔이 1억 2,880만원 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 감정가 2억 200만원 대비 가격 메리트가 존재할 가능성이 있습니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경, 미납 관리비, 임대 관계 미상 등은 경매 참여 전 반드시 확인해야 할 핵심적인 리스크 요소입니다. 또한, 도화동 일대에서 발생하는 일부 지역 주민들의 시설 반대 이슈는 잠재적인 불안 요소로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 시세 대비 저평가 가능성을 가지고 있으나, 명확한 권리관계 및 인수 조건 확인, 관리비 등 제반 사항을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 시민공원역 인근으로 탁월한 교통 편의성을 제공하며, 이는 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 가격 경쟁력: 최근 실거래가(약 1.288억원)와 비교 시, 감정가(약 2.02억원) 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 미추홀구 일대는 다수의 재개발 및 도시 계획 사업이 진행 중이며, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 59.62㎡ (약 18.04평)의 전용면적은 1인 가구뿐 아니라 소규모 사업장 등으로도 활용 가능한 공간 효율성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건): 128,800,000원 (2024년 12월, 11층, 59.86㎡ 기준)

최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 물건은 감정가 대비 약 73% 수준의 가격에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 본건은 미납 관리비, HUG 인수조건 변경 등 추가적으로 확인 및 정산해야 할 사항이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. 이 범위는 최근 실거래가 수준을 반영하되, 잠재적 리스크 해소 비용 및 예상되는 추가 지출을 감안한 것입니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 시세 변동 추이, 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 산정되었으므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.