나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512646 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-126 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천용정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중, 제2층 제202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 알루미늄 및 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

전기, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비 북서하향 완경사인 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량출입 가능할 정도의 도로기반시설을 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512646 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-126 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 18.43㎡ (약 5.57평)

토지지분: 18.43㎡ (약 5.57평)

건물면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

건물지분: 38.94㎡ (약 11.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: SGI 인수조건 변경

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "인천용정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 각종 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통입니다.

토지는 인근 필지 대비 북서하향 완경사인 세장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

차량 출입이 가능하며, 도로 기반 시설을 갖추었습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

최근 검색 결과에 따르면, 본건 주변으로는 학교, 병원, 편의시설 등의 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 주변 지역에 혐오시설에 대한 별도 언급은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 5일 접수된 김백선 씨의 근저당권 (을구 7번)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 10번 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 66,000,000원)은 통상적으로 말소 대상이나, 본건의 경우 "서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 물건명세서 참고사항이 있어, 해당 조건이 충족되면 말소될 가능성이 높습니다. 만약 말소되지 않는다면 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (실질 입주자: 한국토지주택공사, 입주자: 이보람)

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-21

* 확정일자: 2017-07-06

* 배당신고일자: 2022-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경.

인수 보증금 합계: 0원 (말소동의 확약서 제출 시)

등기부 요약:

집합건물 등기부 상 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 국민건강보험공단 및 성남세무서장의 압류 기록이 있습니다. 을구에는 말소기준권리인 근저당권과 주택임차권, 그리고 본 경매의 개시 결정이 된 서울보증보험의 강제경매 기록이 있습니다.

등기부채권 총액은 166,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 1993년 6월 10일에 사용승인을 받은 '한진빌라'로, 총 9세대가 거주하는 집합건물입니다.

주변으로는 다양한 주거 형태 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 7일, 숭의동 248-164번지 소재 신영아트빌(2003년식) 61.48㎡ (약 18.6평)이 6,370만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 22일, 숭의동 2-39번지 소재 동은히딩크빌(2002년식) 34.39㎡ (약 10.4평, 2층)이 7,200만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일, 숭의동 248-224번지 소재 숭의빌라(2002년식) 50.98㎡ (약 15.4평)이 3,600만원에 거래되었습니다.

본건의 면적은 38.94㎡ (약 11.78평)이며, 감정가는 8,600만원입니다. 유사 면적인 34.39㎡ (약 10.4평)의 동은히딩크빌이 7,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 다소 높은 편으로 보입니다. 다만, 숭의빌라 거래 사례(50.98㎡, 3,600만원)는 주변 시세와 큰 차이를 보여 해당 거래 건 자체의 특이사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 인천용정초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 위치하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 주거환경: 단독주택, 다가구, 다세대, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 계약 또는 인수 조건에 변동 사항이 있을 수 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역: 본건 매각기일이 외국인 대상 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 포함되어 있으므로, 외국인 낙찰 시 토지거래허가를 받아야 합니다. 현재 시점(2026년 7월 11일)은 해당 기간 내에 있습니다.

* 건축 연도: 1993년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 인천용정초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 지역 내 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 여건도 무난한 편입니다. 건물은 1993년 준공된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층으로, 전용면적 38.94㎡ (약 11.78평)입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 'SGI 인수조건 변경'이라는 명확한 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 이 부분이 본건의 가치 및 낙찰 후 이용에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 외국인 낙찰 시에는 토지거래허가 절차를 거쳐야 합니다.

최근 주변 시세를 고려했을 때, 본건 감정가 8,600만원은 유사 면적 거래 사례(약 7,200만원) 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 시장 상황과 본건의 개별적인 가치 평가에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천용정초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 교통 접근성도 괜찮습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 적을 것으로 예상되어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다 (말소동의 확약서 제출 여부 확인 필수).

* 수도권 내 신축 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

최근 유사 면적 거래 사례 (2026.05.22): 34.39㎡ (약 10.4평) → 72,000,000원

본건 면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

유사 거래 사례 (10.4평당 7,200만원, 평당 약 692만원)와 본건 면적(11.78평)을 단순 환산 시 약 81,520,000원이 됩니다.

본건의 감정가는 8,600만원으로, 제시된 시세 정보보다는 높습니다.

입찰 시에는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 그리고 무엇보다 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항의 영향을 신중히 고려해야 합니다.

잠정적 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

추가 주의사항:

* 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인하여 입찰에 반영해야 합니다.

* 서울보증보험 주식회사의 주택임차권에 대한 말소동의 확약서 제출 여부를 최종 확인해야 합니다. 만약 확약서가 제출되지 않았거나 효력이 없다면, 해당 보증금 66,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 본 건의 매각기일이 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 외국인으로 낙찰받을 경우 허가 절차를 숙지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.