나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512653 [1] 인천광역시 서구 원당동 1041-10 이안테라디움검단101,주건축물제1동 2층211-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 원당동 소재 "아라동행정복지센터" 서측 인근에 위치하는 근린생활시설 "이안테라디움검단101 주건축물제1동" 내 제2층 제211-1호 외 2개 호로서 인근은 인천검단 택지개발지역 내 상업지대임.

교통상황

인천검단지구 대규모택지개발지역 내 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하6층 지상12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물 내 제2층 제211-1,2,3 3개호로서 외벽 : 석재 등 마감 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

현재 공실상태로서 내부공사 준비중이며 각 호실간 내부벽체는 철거된 상태임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 공동 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로, 남측으로 광로에 양면접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

제2층 제211호 건물을 3개 호수로 분할하여 각호별로 대지권의 등기 경료되어 있으나 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있으며, 본건 개별호에 대한 건축물관련 도면이 부재하여 인근탐문에 의거 각 개별호의 위치를 파악하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

1. 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로, 내부공사 준비중이며 공실상태임.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 211호 건물을 3개 호수로 분할하여 각 호별로 대지권 등기가 되어 있으나, 대지권등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있으며 본건 개별 호에 대한 건축물 관련 도면이 부재하여 인근 탐문에 의거 각 개별 호의 위치를 파악함(감정평가서 참조)
3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512653 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 225,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1041-10, 이안테라디움검단101, 주건축물 제1동 2층 211-1호

용도: 근린상가

토지면적: 4.35㎡ (약 1.32평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물지분: 18.642㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 지하6층, 지상12층 규모 건물 내 2층 211-1호

건물마감: 외벽: 석재 등 마감, 창호: 강화유리 창호

토지이용현황: 정방형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천 검단 택지개발지역 내 상업지대에 위치하며, "아라동행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 주거, 상업, 교육, 공원시설 등이 복합적으로 어우러진 대규모 택지개발지구로 조성되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로 중로, 남측으로 광로에 양면으로 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

2.3. 편의시설 및 교육환경

주변에 GS더프레시 검단신도시점, GS더프레시 검단법원점 등 편의시설이 근접해 있습니다. 또한, 인천한별초등학교, 원당중학교, 인천원당고등학교 등 교육시설이 도보 거리 내에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 3월 21일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 금602,400,000원) 입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건의 등기부등본상 지상권에 대한 기재는 확인되지 않습니다. (별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차관계 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 속한 인천 검단지구는 대규모 택지개발이 진행 중인 지역으로, 현재 활발하게 상업 및 주거 시설이 확충되고 있습니다. 이는 잠재적인 고객 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

4.2. 건물 특징

본 건물은 철근콘크리트구조의 지하6층, 지상12층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물입니다. 본건은 2층 211-1호로, 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 상업 환경

본 물건은 상업지대에 위치하며, 인근의 개발 계획과 함께 주변의 아라동행정복지센터, 편의시설, 학교 등은 지역 내 생활 편의성을 증대시킵니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 현재 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로, 내부 공사 준비 중이며 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대 수익 발생이 어렵다는 점을 시사합니다.

* 211호 건물이 3개 호수로 분할되었으나, 대지권 등록부는 종전 211호 전체로 등록되어 있습니다. 또한, 개별 호에 대한 건축물 관련 도면이 부재하여 위치 파악에 인근 탐문에 의존했습니다.

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령상 경계표지, 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 구비할 필요성이 있습니다.

6.2. 지역 개발 관련 리스크

인천 검단 택지개발 사업지구 내에서는 과거 토양 오염 및 폐기물 관련 문제가 보고된 바 있습니다. 또한, 개발 사업 추진 과정에서 일부 지역의 지구단위계획 변경 요청이 특혜 논란을 야기하거나, 환경 피해 우려가 제기되는 사례들이 보도되었습니다. 이러한 개발 과정상의 이슈는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 검단 택지개발지구 내 상업시설로, 편리한 교통과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 내부 공사가 진행 중인 점, 대지권 및 도면 관련 행정적 미비 사항, 그리고 주변 지역의 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 및 행정적 이슈 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발이 활발히 진행 중인 검단신도시 내 상업지구에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 근린상가로서 배후 수요 확보가 용이하며, 최신식 복합 건물 내에 위치합니다.

* 소규모 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 225,000,000원입니다. 인수되는 보증금이나 별도의 부담해야 할 권리가 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 현재 공실 상태 및 내부 공사 진행 중인 점, 그리고 도면 부재 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 시장 상황 및 향후 수익성 예측을 바탕으로 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 별도 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.