나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512654 [1] 인천광역시 강화군 내가면 고천리 267-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 고천리 소재 "고천4리 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 농경지(전,답), 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2016-03-07), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일: 2015.02.12) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512654 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 내가면 고천리 267-4

용도: 단독주택

감정가: 200,890,240원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 토지 정보

토지면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 문화재 관련 인허가 사항 확인 필요

1.3. 건물 정보

건물면적: 108.48㎡ (약 32.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 일반목구조 기타지붕 2층 건물

사용승인일: 2015년 02월 12일

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 고천리 소재 "고천4리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 전원주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 접근은 용이한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 자루형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 토지 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 농경지와 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지역으로, 조용한 전원생활 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역에 대한 상세 조사를 실시한 결과, 직접적인 대규모 혐오시설이나 님비시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 그러나 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 역사문화환경보존지역 및 매장문화재 유존지역으로 지정될 가능성이 있어, 건축 및 개발 시 인허가 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 03월 06일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권(을9)입니다. 해당 권리를 포함하여 접수일자 순으로 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 계약관계 확인 및 명도 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 부평농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2015.03.06)

소멸예정 권리:

* 근저당권 (부평농업협동조합)

* 공동담보 근저당권 (주식회사스포켄)

* 압류 (강화군)

* 가압류 (신용보증기금)

* 압류 (인천광역시)

* 압류 (김포세무서장)

* 압류 (인천지방검찰청검사)

* 임의경매 (부평농업협동조합)

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 1,667,674,031원 (토지) + 126,000,000원 (건물)으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 강화군 내가면 고천리는 전원주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 지역으로, 상업 시설보다는 자연환경이 우세한 전원생활 지역입니다. 따라서 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 산림이 어우러져 있어 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 인근 마을회관이 소재하고 있어 지역 커뮤니티 활동이 가능할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하며, 생활 편의시설(마트, 병원 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 문화재 관련 규제: 토지이용계획에 명시된 바와 같이, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다. 이는 건축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편하여 교통 접근성이 중요하신 분들에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금이 없는 것으로 나타나나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 어떤 관계인지 확인되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 높은 점은 경매 과정이나 낙찰 후에도 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 최근인 2015년에 건축된 건물이 장점입니다. 주변의 자연환경은 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 하지만, 대중교통 이용의 불편함, 문화재 관련 법규 적용 가능성, 미상 임대 관계 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 364㎡(약 110평)의 토지는 단독주택으로서 충분한 여유 공간을 제공하며, 추후 활용 가능성을 높입니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공된 건물로, 비교적 최신 상태의 주택을 소유할 수 있습니다.

* 전원생활 환경: 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서 생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 해당 물건과 주택 유형(빌라) 및 건축 연도가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 200,890,240원을 기준으로 고려하며, 위에서 언급된 잠재적 리스크(문화재 규제, 교통 불편, 임대관계 미상 등)를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

안전 마진 확보 및 리스크 해소를 위해 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 실제 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서 작성 시점 기준, 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 검토를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.