나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512647 [1] 인천광역시 서구 공촌동 312-7 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로소, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 제1층 제101호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등. 창벽 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512647 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 312-7 1층 101호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 제1층 제101호

이용상태: 다세대주택으로 이용중

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.32㎡ (약 8.26평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 변동 사항이 있으며, 을구 7번 순위로 주택임차권(한국토지주택공사, 금110,000,000원)이 등기되어 있고, 갑구 20번 순위로 강제경매(서울보증보험, 금115,566,300원) 개시결정이 말소기준권리로 등기되어 있음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-06

확정일자: 2022-05-06

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 부담

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 7번 주택임차권등기이나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정임. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됨 (인수 보증금 합계: 0원). 말소기준권리인 서울보증보험의 강제경매 등기보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보를 바탕으로 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같음.

- 인천 서구 공촌동 312-16 (1996년식, 71.46㎡) 2026년 1월 17일 140,000,000원에 매매. (단위 면적당 약 195.9만원/㎡)

- 인천 서구 공촌동 307-26 (1994년식, 34.48㎡) 2026년 1월 19일 53,000,000원에 매매. (단위 면적당 약 153.7만원/㎡)

- 인천 서구 316-0 (1998년식, 39.46㎡) 2026년 1월 12일 75,000,000원에 매매. (단위 면적당 약 190.0만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건 물건(59.88㎡)은 위 거래 사례의 면적(34.48㎡ ~ 71.46㎡) 사이에 위치함. 거래 사례들의 평균 단위 면적당 가격은 약 179.9만원/㎡로 산출됨. 이를 바탕으로 본건 물건의 예상 시세는 약 107,724,120원 수준으로 추정됨. 감정가 136,000,000원은 현재 시장 시세 추정치보다 높게 책정된 것으로 보이며, SGI 인수조건 변경 사항과 함께 면밀히 고려해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 환경임.

5.2. 교육 시설

본건 북측 인근에 공촌초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 및 영향, 그리고 SGI의 말소동의 확약서 제출과 실제 권리 소멸 과정에 대한 추가 확인이 필요함.

6.2. 기타 리스크

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수되는 임차보증금이 없으므로 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보임. 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 공촌초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 입지 조건이 양호함. 교통이 편리하고 주변 생활 환경도 보통 수준임. 특히, 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰자의 금전적 부담이 적다는 점은 큰 장점임. 다만, SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 상세히 확인하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

- 인수되는 임차보증금이 없어 권리 관계가 명확함.

- 공촌초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 내 위치.

- 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

- 매각으로 인해 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전한 경매 물건임.

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

주변 최근 거래 사례 분석 시 추정 시세: 약 107,700,000원

말소기준권리(SGI) 채권액: 115,566,300원

인수되는 보증금: 0원

본건의 감정가와 주변 시장 시세 간의 차이, 그리고 SGI 인수조건 변경 사항을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 125,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함. SGI 인수조건 변경 내용을 상세히 확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장하며, 보수적인 접근을 위해 125,000,000원을 초기 입찰가로 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.