나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512467 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 274 경남아파트 201동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 “산곡4동 행정복지센터” 서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 내 제13층 제1306호로서, 외 벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 아파트 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 중로변, 북측 및 남측으로 소로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512467 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 274 경남아파트 201동 13층1306호

용도: 아파트

감정가: 340,000,000원

토지면적: 38.04㎡ (약 11.51평)

토지지분: 38.04㎡ (약 11.51평)

건물면적: 84.43㎡ (약 25.54평) (전용면적)

건물지분: 84.43㎡ (약 25.54평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

부평 경남2차 아파트 기본 정보

아파트명: 부평 경남2차 아파트

사용승인일: 1991년 7월 12일

총 동수: 8개동

세대수: 690세대

최고층: 15층

건물 전용면적: 84.43㎡ (약 25.54평). 해당 물건의 분양면적(공급면적)에 대한 정확한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않으나, 일반적인 경우 전용면적보다 더 넓게 책정됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치하며, “산곡4동 행정복지센터” 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 출퇴근 및 일상생활에서의 이동 편의성을 높이는 요소입니다.

* 도로상태

대상 물건은 서측으로 중로, 북측 및 남측으로는 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제3종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 시점의 법규 적용을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 정보

본 건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 유에이치제십일차유동화전문(유동화물건)입니다.

* 말소기준권리

본 경매에서 말소될 권리 중 가장 선순위는 2015년 7월 20일 접수된 한국외환은행의 근저당권(을10)이며, 채권 최고액은 199,200,000원입니다.

* 기타 등기 현황

소유권 이전 내역으로 갑1(1993-01-29), 갑2(2003-06-27), 갑3(2015-07-20)이 있으며, 추가 근저당(을12, 하나은행, 85,800,000원), 임의경매 개시결정(갑5, 226,926,403원), 압류(갑6, 부평구, 세금 관련) 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 285,000,000원

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

물건이 위치한 산곡동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 상업시설

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경

인근에 산곡4동 행정복지센터가 위치하며, 인천 부곡초등학교, 인천 산곡남중학교, 인천 산곡고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 이는 교육 환경 보호구역 지정과도 연관되어 있습니다.

* 편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래 허가구역

본 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 매수 시 관할청의 허가를 받아야 하므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 정보 파악의 어려움

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 정확한 현황 파악에 어려움이 있었습니다. 이는 임대차 관계, 점유 현황, 또는 물건의 실제 이용 상태 등에 대한 추가적인 조사와 주의가 필요함을 시사합니다.

* 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 혐오시설의 존재 여부 및 그 영향력을 최종적으로 판단할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 높으며, 경매 절차상 인수할 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 및 이해관계인과의 원활하지 못한 소통으로 인한 정보 부족은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득할 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라

버스정류장이 인근에 있고, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경

아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 340,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일한 전용면적(84.43㎡)의 아파트가 2026년 6월 및 7월에 각각 308,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 대비 약 90.6% 수준입니다.

따라서, 최근 시장 가격을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 310,000,000원에서 325,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 경쟁 상황 및 물건의 실제 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 시세 분석을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.