나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512030 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1289-17 주공빌라 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 북측 원거리에 인천 2호선 "시민공원역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 스라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일 : 1992.06.05) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(저촉),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 '에이동' 이나 현황상 '10동' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512030 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1289-17, 주공빌라 에이동 4층 402호 (현황 10동)

* 용도: 다세대주택

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

* 건물면적: 54.05㎡ (약 16.35평)

* 건물구조: 철근콘크리트 스라브지붕, 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 4층 402호

* 사용승인일: 1992년 6월 5일

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천문학초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근이 용이하며, 북측 원거리에 인천 2호선 "시민공원역"이 위치함.

* 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 도로상태

* 북측으로 노폭 약 6m, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리는 2022년 8월 24일 인천세무서장의 압류임.

* 을구 5번 주택임차권(한국토지주택공사, 108,000,000원)은 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.

* 그 외 등기된 권리들은 모두 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (승계인: 서울보증보험주식회사)

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 9일

* 확정일자: 2019년 6월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 미상임.

3.3. 인수되는 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 모든 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립/다세대/빌라 시세

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 전용면적 43.33㎡ ~ 44.77㎡의 다세대주택이 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에 거래됨.

* 건축 연도는 1993년 ~ 2012년 범위임.

* 전월세 거래 정보는 제공되지 않았음.

4.2. 시세 분석

* 본건은 전용면적 54.05㎡로, 최근 거래된 유사 면적(43-44㎡)의 물건들보다 크기가 더 큼.

* 건축 연도(1992년)는 최근 거래 사례들과 유사하거나 약간 더 오래되었음.

* 감정가 101,000,000원 대비, 면적을 고려하면 현재 시장가치는 감정가 수준 이상으로 판단됨.

* 제공된 매매 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 예상 시세 범위는 105,000,000원 ~ 115,000,000원으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 1992년 6월 5일임.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호임.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

* 인천문학초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 편의시설

* 주위 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 공부상 '에이동'이나 현황상 '10동'으로 표기되어 있어, 실제 방문 시 건물 동 확인이 필요함.

6.2. 건축물 노후도

* 1992년 준공 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 주변시설

* 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 대중교통 이용이 비교적 편리한 입지를 갖추고 있음.

* 권리상 낙찰자가 인수하는 부담은 없으며, 임차인의 보증금 전액이 소멸될 예정임.

* 건물 노후도가 있으나, 면적 대비 시세 및 감정가 수준을 고려할 때 합리적인 투자가 가능할 수 있음.

* 다만, 공부와 현황상의 동 표기 차이는 현장 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 미추홀구 내 주거지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

* 면적 대비 경쟁력 있는 가격 형성이 기대됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 101,000,000원

* 최근 유사 물건 시세(전용면적 43-44㎡ 기준): 82,000,000원 ~ 122,000,000원

* 본건 면적(54.05㎡) 및 건축 연도(1992년) 고려 시, 면적 프리미엄을 감안하면 시세 범위는 105,000,000원 ~ 115,000,000원으로 추정됨.

* 보증금 인수분이 0원이므로, 감정가 101,000,000원을 기준으로 105% ~ 110% 수준을 고려한 106,000,000원 ~ 111,000,000원 사이의 입찰가를 제시하는 것을 권장함.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 현장 조사, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.