나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512279 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재 '숭의2동주민센터' 남서측 약150미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건 내의 5층 502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약20미터, 북서측으로 약8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함) (지정기간: 2025.08.26~ 2026.08.25)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512279 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 279,000,000원

토지면적: 12.91㎡ (약 3.91평)

건물면적: 69.48㎡ (약 21.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합

건축물 정보:

건물명: 에코플러스

총 층수: 10층 (지상)

해당 층: 5층

총 호수: 36호

구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2021년 8월 12일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, '숭의2동주민센터'에서 남서측으로 약 150미터 지점에 위치합니다.

주위에는 동유형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 약 20미터, 북서측 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (옹진수산업협동조합, 2022-01-28 접수, 12,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

임차인: 사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 업무시설과 공동주택이 함께 분포하여 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이하여 접근성이 좋습니다.

주변의 업무 시설 종사자 및 거주 인구를 대상으로 한 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

'숭의2동주민센터'가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

동류형의 업무시설 및 공동주택과 어우러져 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

인근 지역에서 장기간 공사가 중단된 건물로 인한 경관 저해 및 슬럼화 우려가 있습니다.

숭의동 내 쓰레기 무단 방치 관련 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 불명확합니다.

부동산 임의경매 절차 진행 중으로, 채무 불이행 관련 리스크가 존재합니다.

과거 실거래가 자료에 따르면, 2022년 6월 당시 유사 면적의 오피스텔이 3억 4,900만원 ~ 3억 7,900만원에 거래된 사례가 있어, 현재 감정가(2억 7,900만원) 대비 시세 격차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

모든 권리가 말소되는 조건으로, 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다.

다만, 인근의 장기 미준공 건물로 인한 주변 환경 영향 및 과거 시세 대비 감정가 수준에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 인수 부담이 전혀 없어 명도 완료 시 순수하게 자산 가치로만 평가할 수 있습니다.

업무 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

인천 도심 접근성이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

본 물건의 전용면적은 69.48㎡ (약 21.02평)입니다.

과거 시세 자료에 따르면 유사 면적 물건이 3억 원 이상에 거래된 이력이 있으나, 현재 감정가는 2억 7,900만원으로 책정되어 있습니다.

본 건은 인수되는 권리 및 임차인이 없어 명도 부담이 적은 점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80%인 223,200,000원부터 시작하여, 현장 조사 및 시장 상황을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 223,200,000원 ~ 251,100,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.