나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1635 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1123 하우스토리만수 104동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 인천지하철 2호선 "남동구청역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 2020.07.27.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방시설, 소화전설비, 승강기 및 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측 및 남측으로 각각 폭12미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-01-18)(만수5), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

2020.07. 27 사용승인

https://www.google.com/search?q=하우스토리+만수+104동+2층206호+실거래가&sa=U&ved=2ahUKEwjwj-6564qGAxUTKPUHHd-3AKUQFnoECAgQAg&usg=AOvVaw1FfXzT3o_zXbS9e04e91z0

아파트 시세 - 하우스토리 만수 104동 2층 206호 - KB부동산

KB부동산에서 하우스토리 만수 104동 2층 206호 아파트 시세를 확인해보세요.

https://www.google.com/search?q=하우스토리+만수+104동+2층206호+시세&sa=U&ved=2ahUKEwjwj-6564qGAxUTKPUHHd-3AKUQFnoECBAQAg&usg=AOvVaw3G3k6eF8g-82f1wE9j96wO

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1635 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1123 하우스토리만수 104동 2층206호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2020년 7월 27일

감정가: 352,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO (신한은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.42㎡ (약 10.11평)

건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.13평)

건물면적 (분양면적): 약 81.33㎡ (KB부동산 시세 정보 기반)

1.3. 특이사항

유동화물건, 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인천지하철 2호선 "남동구청역" 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측, 서측 및 남측으로 폭 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(만수5), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2020년 9월 22일

말소기준권리: 농협은행 근저당 (2020년 9월 22일, 72,000,000원)

본건 등기부에는 다수의 근저당, 가압류 및 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 339,693,051원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

상기 정보에 따르면 인수할 임차인이 없거나, 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상에는 "지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 현황 파악이 필요합니다. 현재까지 확인된 바에 따르면 인수 대상 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 하우스토리 만수

준공년월: 2020년 07월

총 세대수: 795세대

최고층: 20층 (본건은 2층)

주차대수: 총 889대 (지하 765대, 지상 124대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

4.2. 주변 시세 (2026년 7월 기준)

최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 59.95㎡)의 아파트 시세는 약 371,500,000원 ~ 380,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 문일여자고등학교가 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 관련 시설이 위치하여 자녀 양육 환경에 긍정적입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하며, 아파트 단지 내 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통

인천지하철 2호선 남동구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 중복 경매

유동화 물건으로 채권 및 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 중복 병합 사건으로 인해 경매 절차 진행에 있어 특이사항이 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역(인천광역시 남동구 만수동 1123)에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사하였으나, 현재까지 확인된 바는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 비교적 신축 연차의 아파트로, 전용면적 약 18.13평 (59.95㎡)의 실용적인 면적을 가지고 있습니다. 입지적으로는 학교 및 생활 편의시설과 인접해 있으며, 지하철역과 버스정류장 등 교통 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있어 보입니다. 다만, 유동화 물건 및 중복 병합 사건이라는 특수성이 있으므로 이에 대한 추가적인 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2020년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 주거 편의시설 및 교통 환경이 양호하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 인근 학교 등 교육 환경이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 352,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 377,166,667원

감정가가 최근 실거래가보다 약 6.7% 낮게 책정된 점을 고려할 때, 감정가의 105% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 370,000,000원 ~ 387,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.