나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510856 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 35-28 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "간석역")이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 2층 202호로서 (사용승인일: 1993.11.02.) 외벽: 치장타일 붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018.7.1.]),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26. ~2026.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

물건 비고

감정평가서 상 통칭 '금당빌라 2동' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510856 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 35-28 2층202호

건물명칭(통칭): 금당빌라 2동

용도: 다세대주택

건축년도: 1993년 11월 02일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

토지지분: 31.82㎡ (약 9.63평)

건물면적: 55.45㎡ (약 16.78평)

건물지분: 55.45㎡ (약 16.78평)

감정가: 105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 "간석역"이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 10월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (권리금액: 258,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 선순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 점유 관계 및 명도 관련 사항은 사전에 철저히 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권 이전 (1993-12-16, 정광석)

* 소유권 이전 (2004-09-23, 우홍연)

* 근저당 (2016-10-21, 한국주택금융공사, 258,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 (2025-08-25, 백승오 외 3명, 상속)

* 임의경매 개시 (2025-08-25, 한국주택금융공사, 99,414,502원) - 본건 경매개시

등기부 채권 총액: 258,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세

입력된 주변 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 43.33㎡ (약 13.11평), 8,200만원 (건축년도 2001년)

* 2026년 5월 6일 거래: 44.77㎡ (약 13.54평), 12,200만원 (건축년도 2012년)

* 2026년 5월 4일 거래: 44.4㎡ (약 13.43평), 9,000만원 (건축년도 1993년)

본건은 건물면적 55.45㎡ (약 16.78평)으로, 유사 연식(1993년)의 거래 사례(주안동 622-10, 44.4㎡, 9,000만원)와 비교 시, 면적 차이를 고려하면 시세는 약 1억 1천만원 이상으로 추정됩니다. 그러나 감정가는 1억 5백만원으로, 면적과 건축연도를 고려할 때 시장 가격 대비 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업시설 및 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 간석역 인근으로 쇼핑 및 금융시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 인천용정초등학교, 관교중학교, 학익여고, 선인고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

인근 지역에 W여성병원, 아인병원, 주안퍼스트병원, 곧바로병원, 퀸와이비여성의원 등 다양한 종합병원 및 전문의료기관이 소재하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 쓰레기 무단 투기 관련 문제가 일부 언급되기도 하였으나, 이는 공공 관리 또는 사유지 문제로 보이며 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재한다는 점은 큰 위험 요소입니다. 지상권의 내용 및 행사 여부에 따라 낙찰자의 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 점유 및 명도 위험

임차인 현황이 '미상'이며 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 있는지, 점유자가 있다면 누구인지, 어떤 권리를 주장할 수 있는지 등 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축 사용승인일이 1993년으로, 건물 연식이 30년 이상 되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 간석역 인근의 준주거지역에 속하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 1993년 준공된 건물로 노후화가 진행되었으며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 임차인 현황 미상으로 인한 명도 불확실성은 투자 결정에 있어 중대한 위험 요소로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 분석 시, 건물 노후도 및 면적을 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주변 학군 및 의료시설이 양호하게 갖추어져 있습니다.

* 향후 재개발 가능성 등 지역 개발 추이에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

권리상 위험(지상권 인수) 및 명도 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 보수적인 관점에서 감정가(105,000,000원)의 85~90% 수준인 89,250,000원 ~ 94,500,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 다만, 현장 조사 및 권리관계에 대한 심층 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.