나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511862 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층421호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내의 제4층 제421호로서, (사용승인 : 2017.08.28) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

31필 일단지 부정형의 완경사 토지로서, 주상용건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(2,3,5~10,12~25) :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사 육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(11,28,~30) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(26) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역 (남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>. 기호(27,31) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기호(1~31) 토지 전체 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(호별배치도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2025타경511862 (1)

3. 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층421호

4. 건물명: 주안에쉐르

5. 토지면적: 31.24㎡ (약 9.45평)

6. 건물면적: 35.00㎡ (약 10.58평)

7. 용도: 연립주택 (집합건축물대장상 공동주택)

8. 건축구조: 철근콘크리트구조

9. 사용승인일: 2017.08.28

10. 감정가: 120,000,000원

11. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

12. 경매구분: 부동산강제경매

13. 채권자: 서OOOOOOOOOO

14. 특이사항: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

1. 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, 주안남초등학교 남측 인근에 소재합니다.

2. 주위환경: 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 환경이 복합적으로 이루어져 있습니다.

3. 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 도로: 본건 북측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

5. 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리: 2025.09.16 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(을구 8번, 채권액 136,404,650원)이 말소기준권리가 됩니다.

2. 등기부 요약:

* 주식회사천경의 소유권이전(갑3), 박영희의 소유권이전(갑7) 등 기존 소유권 관련 등기사항이 존재합니다.

* 을구 1번 순위의 한국토지주택공사 주택임차권(채권금액 134,000,000원)이 있습니다. 하지만, 이 임차권은 2022.07.12 확정일자를 받았으며, 전입일자는 2022.09.13입니다.

* 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3. 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (승계인: 서울보증보험주식회사)

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-13

* 확정일자: 2022-07-12

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음 (따라서 낙찰 후 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 인수 보증금 합계: 0원

5. 특이사항: SGI 인수조건 변경. 이는 매각 조건에 변동이 있음을 시사하며, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

1. 주변 건물 유형: 본건은 주택가에 위치하며, 인근에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2. 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 인천 미추홀구 주안동 735-6 (세명쉐르빌, 2001년 건축, 43.33㎡): 8,200만원

* 인천 미추홀구 주안동 1429-27 (화인에이스빌, 2012년 건축, 44.77㎡): 12,200만원

* 인천 미추홀구 주안동 622-10 (대일빌라, 1993년 건축, 44.4㎡): 9,000만원

3. 분석: 주변 다세대, 빌라 등 주거용 건물의 매매가는 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(12,000만원)는 이러한 시세 범위의 상단에 위치하거나 약간 초과하는 수준입니다. 비교적 최근 건축된 '화인에이스빌' 사례가 가장 높은 가격대를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

1. 주변 시설: '주안남초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2. 교통: 차량 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 외부 활동 시 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물 상태: 2017년 8월 28일에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재경보/탐지 설비 및 승강기가 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획: 제1종/제2종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2. 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되므로 일반적인 국내 매수자에게 직접적인 영향은 적으나, 추후 거래 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

3. SGI 인수조건 변경: 이는 매각 과정 및 잔금 납부, 소유권 이전 과정에서 발생할 수 있는 중요한 변수입니다. 해당 조건 변경의 구체적인 내용을 파악하여 낙찰자에게 미칠 영향(추가 비용 발생, 절차상의 복잡성 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 소재한 주안에쉐르 연립주택으로, 2017년에 신축되어 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 주안남초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋고, 주변 교통 및 생활 편의시설 이용도 무난한 편입니다. 권리분석 상 인수할 권리나 보증금이 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확한 것이 장점입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 범위의 상단에 위치하고 있으며, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 조건을 명확히 파악하고 이에 따른 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 즉각적인 수리 비용 부담이 적습니다.

* 인천 미추홀구는 지속적인 도시 발전 및 재개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 주변 시세 (최근 매매 사례): 8,200만원 ~ 12,200만원 (면적 차이 존재)

* 인수 보증금: 0원

* 추가 고려사항:

* 본건 건물의 전용면적(35.00㎡)이 비교 대상 물건들(43.33㎡~44.77㎡)보다 작습니다.

* 'SGI 인수조건 변경'의 구체적인 내용 파악이 입찰가 산정에 중요합니다. 이 조건에 따라 추가 비용이나 절차상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 감정가는 주변 시세의 상단 수준으로, 높은 경쟁률이 예상될 경우 감정가를 초과하는 입찰가가 제시될 수 있습니다.

* 종합적인 판단: SGI 인수조건 변경 내용이 불확실한 점과 비교 대상 물건 대비 면적이 작은 점을 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 시세 범위 및 감정가, 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 10,000만원 ~ 11,500만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 현재 시점의 시장 상황 및 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 상세 가치 평가와 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.