나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1617 [1] 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 305동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ‘인천청람초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상20층 중 제11층 제1102호로서, 외벽 : 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내·외곽으로 정비된 포장도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구 역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2012-06-13)(인 천광역시서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-12)(서부교육지원 청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(자세한 사항은 서부교육지원청 학 생건강안전과(560-6659) 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부 교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입 니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1617 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 115-1 청라제일풍경채 305동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 731,000,000원

토지면적: 82.28㎡ (약 24.89평)

건물면적 (전용면적): 115.11㎡ (약 34.82평)

건물면적 (분양면적): 제공되지 않음 (별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 토지거래허가구역 (외국인 주택 취득에 한함, 2025.8.26~2026.8.25)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

해당 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 인천청람초등학교 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량의 통행 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

단지 내외부로 정비된 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 구간이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 을1 근저당권 (신한은행, 2012-10-12)이 말소기준권리입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(을6, 을7 근저당권, 갑12~갑19 압류 및 가압류)은 낙찰 후 모두 소멸될 예정입니다.

낙찰 후 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다 (지상권 등).

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-02-27

* 배당신고일자: 2025-10-28

* 대항력: 없음 (임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

이 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 청라동은 계획도시로서 주거 기능이 강화된 지역입니다. 단지 주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 인천청람초등학교와 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 상업시설이나 주요 업무지구와의 거리는 다소 있어 자가용 이용이 더욱 편리한 환경입니다.

5. 생활정보

주변 교육시설

인천청람초등학교 (북측 인근)

주변 편의시설

단지 내 근린생활시설, 인근 마트, 병원, 은행 등 (상세 내용은 별도 확인 필요)

주변 레저/문화시설

쥬라리움 청라점 (실내 동물원, 키즈카페)

스매시파크 (실내 테마파크)

청라캠핑파크 (야영장)

해변공원 및 노을공원 등 넓은 녹지 공간 및 산책로 (청라캠핑파크 인근)

6. 잠재적 리스크

유동화물건

일반 경매 물건에 비해 절차가 다소 복잡하거나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역

현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인만 주택 용도 취득 시 해당되며 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 따라서 일반 내국인에게 직접적인 거래 제한은 없으나, 향후 정책 변화 가능성은 고려할 필요가 있습니다.

혐오시설 근접 가능성

청라 생활쓰레기소각장이 인천 서구 청라동 지역에 위치하고 있습니다. 해당 시설과의 정확한 거리 및 환경적 영향 여부에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 의무는 없습니다. 그럼에도 불구하고 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 추가로 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 아파트로, 인천청람초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수합니다. 단지 주변으로 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 쥬라리움, 스매시파크 등 가족 단위 여가 시설 접근성도 양호합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰 후 모두 소멸될 예정입니다. 또한, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않아 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 지역 내 쓰레기 소각장과 같은 혐오시설의 존재 가능성(정확한 거리 및 영향 확인 필요)은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지거래허가구역 지정은 현재로서는 외국인 취득에 한정되어 있어 내국인에게 직접적인 영향은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

우수한 학군 (인천청람초등학교 인접)

안정적인 주거 환경 (아파트 밀집 지역)

잘 갖춰진 생활 인프라 및 다양한 여가 시설 접근성

권리관계 명확 및 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 적음 (보증금 인수 없음)

토지거래허가구역 지정 해제 시 잠재적 가치 상승 기대 (현재는 외국인 제한)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 동종 물건의 최근 거래가, 물건의 상태, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 유사 평형(40평형)의 매매 시세가 6억 8천만원 전후라는 점과 감정가 7억 3천1백만원을 고려할 때, 시장 상황에 따라 70% ~ 85% 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 호가 조사, 권리관계 재확인 등 철저한 추가 분석이 필수적입니다. 따라서, 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.