나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512579 [1] 인천광역시 서구 검암동 658-2 돌체 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 다세대주택을 중심으로 한 공동주택과 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(검바위역) 등의 대중교통 시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물내 3층 304호로서, 외벽: 치장타일, 스톤스프레이 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 노폭 약10m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2 025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512579 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 658-2 돌체 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000원

토지면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: (인근 유사 건물 시세 정보상 2009~2010년경으로 추정)

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 주택용도 취득에 한함), HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 다세대주택을 중심으로 한 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역임.

1.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 인천지하철 2호선 검바위역이 인근에 위치하고 있어 광역 접근성이 우수함.

1.3. 건물구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (경사지붕) 5층 건물 중 3층 304호로서, 외벽은 치장타일, 스톤스프레이 등으로 마감되었으며 창호는 샤시창호임.

집합건축물대장상 용도는 다세대주택이며, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.4. 토지이용 및 형태

토지는 사다리형의 형상으로, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

부지 서측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접해 있음.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 속해 있음.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 이 기간 동안 외국인이 주택용도로 취득하는 경우 허가를 받아야 함.

2. 권리분석

말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021-03-15)

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매임.

등기부채권 총액은 110,000,000원임.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 11번 주택임차권 (채권자 겸 임차인: 최 , 보증금 110,000,000원, 확정일자 2020-09-25, 전입일자 2020-11-03). 해당 임차권은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

인수되는 보증금: 0원

3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다수의 다세대주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 뒷받침되는 지역임.

근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

서인천고등학교와 인접해 있으며, 대중교통망이 발달하여 교통 접근성이 좋음.

4. 생활정보

* 대중교통: 인근 버스정류장 및 인천지하철 2호선 검바위역 이용 가능.

* 교육시설: 서인천고등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 교육 시설이 소재함.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 마트, 병원 등 근린생활시설 이용 편리.

* 주변 환경: 주거 단지 및 학교가 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 일부 지역에서는 쓰레기 무단 투기 문제 등이 언급되고 있음.

5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인인 경우, 2026년 8월 25일까지 주택 취득 시 토지거래허가를 받아야 함. 한국인 구매자는 해당되지 않음.

* 주변 환경 이슈: 서구 일대에서 폐기물 처리 시설(열분해 시설, 소각장 등) 설치에 대한 주민 반발이 지속적으로 발생하고 있음. 본건 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 넓은 지역구 관점에서 잠재적인 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요함.

* 임차인 현황: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 보증금 전액이 채권 총액에 포함되어 채권자(HUG)가 인수하지 않을 것으로 판단되나, 혹시 모를 변수에 대비하여 법률 전문가와 상담하는 것이 권장됨.

6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 양호함.

권리관계는 명확하며, 매각으로 인해 특별히 인수해야 할 권리가 없는 것으로 분석됨.

감정가는 138,000,000원으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

토지거래허가구역에 해당되나, 한국인 구매 시에는 문제가 되지 않으며, 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 본건 물건지로부터 직접적인 영향권에 있지는 않은 것으로 판단됨.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 검바위역 인근으로 탁월한 대중교통 이용 편의성.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능.

* 시세차익 가능성: 최근 실거래가 기준 시장 가격과 감정가 사이의 괴리를 활용하여 시세차익 확보 가능성.

* 주거 가치: 검암동 지역의 꾸준한 주거 수요.

8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건 물건의 적정 시세는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 판단됨.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

본건의 예상 입찰가는 약 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.