나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512562 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경512562 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

토지면적: 12.71㎡ (약 3.84평)

건물면적: 77.57㎡ (약 23.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2016년

해당 층수: 5층 (총 14층)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (접수일자: 2022-12-08)

임차인 현황:

주택도시보증공사(심준규)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금: 213,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-23, 확정일자: 2021-06-30, 배당신고일자: 2023-12-20 입니다.

제공된 정보상 임차인의 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

기타 권리사항:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전(매매), 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 등기사항이 확인됩니다.

이 중 압류(포천세무서장)가 말소기준권리가 되며, 임차권 및 강제경매는 말소 예정 또는 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액: 213,000,000원

4. 상권분석

지역 지구 지정: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 입니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주요 시설: 인근에 인천석암초등학교가 소재하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 양호합니다. 주변 지역에 유해시설이나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 통상적인 도심 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 PVC샷시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근 편의시설: 초등학교, 상업 시설, 오피스텔 등 근거리에서 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

제공된 '임차인 현황'에 따르면 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 원칙적으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

그러나 '물건명세서 참고사항'에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 주택임차권등기가 기재되어 있으며, 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 수도 있음을 시사합니다.

하지만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때, HUG의 보증 및 조건 변경으로 인해 임차인의 보증금 관련 문제는 사실상 해결되었거나 낙찰자에게 부담이 없을 것으로 판단됩니다. '대항력있는임차인' 관련 언급은 이러한 정황과 상충될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

이 점은 'HUG 인수조건 변경'과 함께 고려되어야 하며, 최종적으로는 인수 보증금이 없다는 점이 낙찰자에게는 긍정적입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 이용 및 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

감정가와 시세 차이:

감정가는 206,000,000원이나, 최근 거래 사례(2026년 4월 8일, 5층, 79.0161㎡)는 168,000,000원에 거래되었습니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높은 수준이므로, 입찰 시 이러한 시세 차이를 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 오피스텔로서의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리관계 상 임차인 관련하여 복잡한 사항이 있으나, '인수 보증금 합계 0원' 및 HUG의 인수조건 변경 등을 통해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 물건명세서 상의 기재는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 이에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 교통 여건 및 생활 편의 시설 접근성

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 수요 잠재력

* HUG 보증 관련 이슈로 인한 임차인 보증금 인수 부담 최소화 (인수 보증금 0원)

* 비교적 최근 건축 연도 (2016년)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 건물(밀레니움), 동일 층수(5층)의 유사 면적(약 79.0161㎡) 물건이 2026년 4월 8일 168,000,000원에 거래되었습니다.

감정가(206,000,000원)는 최근 시세보다 높은 편입니다.

임차인 관련 권리가 낙찰자에게 부담되지 않는다고 가정하고, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근 시, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현 시점의 시장 동향, 주변 유사 물건의 최신 거래가, 임차인 관련 최종 확인 절차 등을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.