나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512547 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 565-57 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역(수인분당선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물로서, 외벽 : 타일붙임 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터, 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 565-57 : 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

외벽에 '제일빌라'로 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경512547 부동산강제경매 물건으로, 인천광역시 미추홀구 용현동 565-57번지 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 69,000,000원이며, 토지 면적은 17.63㎡ (약 5.33평), 건물 면적은 30.50㎡ (약 9.23평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 건물명은 '제일빌라'이며, 1994년 2월 8일에 사용승인을 받았습니다. 본건은 해당 건물 4층에 위치합니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, '숭의역(수인분당선)'에서 남동측으로 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북동측 및 남동측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 지정기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512547)으로, 등기부채권 총액은 75,000,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을구 5번 주택임차권(백 75,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 9월 13일

* 확정일자: 2022년 8월 22일

* 배당신고일자: 2024년 10월 17일

* 대항력: 없음

집합건물 등기부 요약:

* 갑구 6: 2020.09.22 소유권이전 (박상)

* 갑구 7: 2020.10.20 소유권이전 (안희정)

* 갑구 8: 2021.09.06 소유권이전 (윤석천, 매매)

* 을구 5: 2024.10.17 주택임차권 (백 , 75,000,000원, 말소 예정)

* 갑구 9: 2025.09.22 강제경매 (주택도시보증공사, 75,000,000원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 용현동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 지역입니다.

숭의역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거지 역할을 하고 있으며, 주변 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

주변 다세대주택 매매 정보 분석 (2026년 5월 거래 사례 기준):

* 용현동 684-65 (1991년식, 38.67㎡, 2층): 60,000,000원

* 용현동 450-255 (1996년식, 32.76㎡, 2층): 66,900,000원

* 용현동 222-7 (2004년식, 69.25㎡, 4층): 110,000,000원

본건(30.50㎡)의 감정가는 69,000,000원이며, 이는 면적 대비 평당 약 2,260,000원 수준입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 32.76㎡ 매물의 평당가(약 2,040,000원)와 유사하거나 다소 높은 편이며, 38.67㎡ 매물의 평당가(약 1,550,000원)와는 차이가 있습니다. 2004년식 69.25㎡ 매물의 평당가(약 1,590,000원)와도 비교 시, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '숭의역(수인분당선)' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

추가적인 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는임차인'이라는 문구는 복합적인 권리 관계를 내포할 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

비록 임차인 현황표에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고, 관련 임차권이 말소될 예정이지만, '대항력있는임차인' 언급과 HUG 관련 조건 변경은 잠재적 인수 부담으로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 정보상으로는 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.)

건물 외벽에 '제일빌라'로 표기되어 있다는 점은 공부상 명칭과의 차이 가능성을 시사하므로, 현장 확인이 요구됩니다.

본건 지역이 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있으므로, 외국인 명의로 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

숭의역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 지역 내 주거 편의성이 양호한 물건입니다.

현재 제공된 정보만으로는 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 내용 및 임차인 관련 상반된 표기(대항력 유무)는 반드시 추가적인 법원 및 관련 기관 확인을 통해 명확히 규명해야 할 사항입니다.

감정가는 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 경향을 보이므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 숭의역 역세권 입지로 향후 교통 편의성 증대 및 지속적인 지역 가치 상승 기대.

* 다세대주택으로서의 안정적인 임대 수익 또는 재건축 등 장기적인 가치 증대 잠재력.

* 권리 관계 명확화 및 현장 실사를 통해 리스크 해소 시, 합리적인 가격에 매입하여 시세 차익 또는 안정적인 투자 수익 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

주변 유사 면적(30.50㎡)의 최근 실거래가(2026년 5월, 32.76㎡, 66,900,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담은 없다고 가정합니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용에 따라 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

위 분석을 토대로, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 62,000,000원 ~ 66,000,000원 선으로 판단됩니다.

이는 감정가의 약 90% ~ 95% 수준이며, 주변 시세 및 잠재적 리스크 요인(HUG 인수조건)을 충분히 고려한 보수적인 범위입니다.

정확한 현장 조사와 권리 관계 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.