나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512528 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 86-27 그레이스타워 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북동측 인근에 위치한 그레이스타워 제5층 제502호로서 부근은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '시민공원역'이 소재하여 대중교통상 황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 5층 502호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.01.25) 외 벽 : 모르타르위페인팅 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측 약 15 m, 남측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기 간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512528 (1)

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 86-27 그레이스타워 5층502호

용도: 오피스텔

토지 면적: 9.71㎡ (약 2.94평)

토지 지분: 9.715㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 67.87㎡ (약 20.53평)

건물 지분: 67.87㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 가치 평가

감정가: 241,000,000원

최근 실거래가 분석 (2024년 7월-11월):

- 69.75㎡: 125,770,000원

- 65.4㎡: 149,800,000원

- 69.64㎡: 111,010,000원

최근 실거래가 평균: 약 132,193,333원

참고: 최근 실거래가는 본건 감정가 대비 현저히 낮은 수준임.

## 2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 지하철 2호선 '시민공원역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 지하철 '시민공원역' 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건은 3필지로 구성된 부정형 토지 위에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 건축되어 이용 중입니다. 본건 필지는 서측 약 15m, 남측 약 8m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25. 지정 기간)

## 3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유혜리 (주택도시보증공사)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-09

* 확정일자: 2022-11-23

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음 (본건 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임.)

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 갑5 (미추홀구 압류, 2023.03.07 접수)

* 총 채권액: 약 1,454,089,514원 (갑9 가압류 1,139,089,514원 + 갑12 강제경매 315,000,000원 등)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 주택임차권 (315,000,000원), 갑5, 갑7, 갑9, 갑12 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정으로 명시되어 있음.)

* 인수되는 보증금: 0원 (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

## 4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

'시민공원역' 역세권에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 건물 및 편의 시설

2019년 1월 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 5층에 위치합니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터 등이 구비되어 있습니다. 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과: 인천 미추홀구 주안동 86-27 인근 및 시민공원역 주변에 대한 혐오시설 관련 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로 공공 소각장 등 혐오시설에 대한 주민 인식 개선 노력 및 필요성에 대한 논의는 지속되고 있습니다.)

## 5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 임차인 관련 사항

* 비록 임차인(유혜리)의 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이나, 보증금 315,000,000원이 채권 총액의 상당 부분을 차지하고, HUG 보증 대상이라는 점은 유의해야 합니다. 다만, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 분석되어 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 최종적으로 HUG의 말소 동의 여부 및 배당 결과에 따라 실제 처리 방식이 확정됩니다.

5.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가(241,000,000원)와 최근 실거래가(약 111,000,000원 ~ 149,800,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 실제 거래 시점 간 시세 변동, 물건 상태, 또는 시장 상황 등 복합적인 요인으로 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

5.3. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 현재 시점에서는 기간이 만료되었습니다. 향후 재지정 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

## 6. 투자 포인트

* 역세권 입지: '시민공원역' 도보 이용 가능한 편리한 교통망.

* 권리관계 무하자: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리상 안전함.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 잠재적 시세 차익: 감정가와 최근 실거래가의 차이를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 향후 시세 차익 기대 가능.

## 7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, '시민공원역' 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2019년에 준공된 건물로 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없으며 인수할 보증금이 0원으로 분석되어 권리상 매우 안전한 물건입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 반드시 고려해야 할 부분입니다. 이러한 시세 괴리의 원인을 면밀히 파악하고, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 필수적입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근한다면, 합리적인 가격에 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

## 8. 예상 입찰가

* 감정가: 241,000,000원

* 최근 실거래가 평균 (참고): 약 132,000,000원

* 인수할 임차 보증금: 0원

본 건은 인수 부담이 없는 점을 고려하되, 감정가와 실거래가 간의 현저한 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세, 권리 분석, 그리고 보수적인 투자 관점을 종합하여 예상 입찰가를 180,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.