나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1613 [1] 인천광역시 연수구 송도동 172-5 송도에이티센터 4층418호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재‘연세대학교국제캠퍼스’남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔, 판매시설, 지식산업센터, 공원 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제4층 제418호로서, (사용승인일 : 2022.04.27) 외 벽 : 페인팅 및 석재붙임, 판넬붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,지구단위계획구역(2013-09-09)(인천테크노파크확대조성단지),광로3류(폭40m~50m)(2013-09-09)(주간선도로)(접합),중로1류(폭20m~25m)(2013-09-09)(중로1-TP340,인천경제자유구역청고시제2023-58호)(접합),경제자유구역<경제자유구역의지정및운영에관한특별법>,상대보호구역(2015-02-17)(박문여고)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2020-03-23)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2025-07-14)(연세대학교국제캠퍼스)<교육환경보호에관한법률>,산업기술단지(2011.7.29)<산업기술단지지원에관한특례법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등주택용도취득,지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1613 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 172-5 송도에이티센터 4층 418호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제4층 제418호

사용 승인일: 2022년 4월 27일

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 음성축산업협동조합 (음OOO)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지 면적: 8.69㎡ (약 2.63평)

토지 지분: 8.6942㎡ (약 2.63평)

건물 면적: 22.31㎡ (약 6.75평) (전용면적)

건물 지분: 22.31㎡ (약 6.75평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘연세대학교 국제캠퍼스’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 오피스텔, 판매시설, 지식산업센터, 공원 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건 북동측으로 광대로, 남서측으로 소로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

지역 지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(인천테크노파크확대조성단지), 성장관리권역, 경제자유구역

도로: 광로3류(폭40m~50m), 중로1류(폭20m~25m) 접합

기타 제한: 상대보호구역(박문여고, 연세대학교 국제캠퍼스), 산업기술단지, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 6월 2일자 음성축산업협동조합 근저당 (138,000,000원)

이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 168,000,000원 (근저당 138,000,000원 + 가압류 30,000,000원 + 압류)

소유권 이전: 2022년 6월 2일 최은정(신탁등기말소), 2023년 12월 29일 신은선(매매)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근에 근린생활시설, 판매시설, 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변에 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트, 홈플러스 등 대형 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

4.2. 지식산업센터 및 오피스텔 밀집도

주변 지역은 송도 국제도시의 특성상 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집되어 있어 관련 업종의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

송도 AT센터 자체도 공장(지식산업센터), 업무시설(사무소, 오피스텔), 제2종근린생활시설이 복합된 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

주변에 연세대학교 국제캠퍼스가 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

대형 상업 시설인 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트, 홈플러스 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 교육 시설

박문여고, 연세대학교 국제캠퍼스 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 및 현황

건축물대장상 주요 용도에 공장(지식산업센터) 및 업무시설(오피스텔) 등이 포함되어 있으며, 현황 이용 상태 역시 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 일반적인 복합건물의 이용 형태와 부합하는 것으로 판단되나, 정확한 용도 및 현황 일치는 등기부 및 건축물대장, 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물입니다.

6.2. 향후 규제 가능성

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로 지정되어 있어, 향후 외국인의 주택용도 취득 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

상대보호구역으로 교육 관련 시설 주변의 건축 및 용도 규제를 받을 수 있습니다.

본 물건 주변에서 별도로 식별된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도 국제도시 내 현대적인 복합 건물인 송도 AT센터에 위치하며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

전용면적 22.31㎡의 소형 타입으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점 또한 긍정적인 요소입니다.

다만, 주변 시세 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

송도 국제도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대

비교적 신축 건물로 관리 및 유지보수 용이

주변 지식산업센터 및 오피스텔 밀집으로 임대 수요 확보 가능성

역세권(테크노파크역 인접) 및 광역 교통망 접근성 우수

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 1억 7천만원을 기준으로 하되, 현재 시점의 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 건물의 상태, 향후 환금성 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 분석 및 현장 답사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.