나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512556 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 하리 572-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 하리 소재 '삼산저수지' 북동측 인근에 위치하며 인근은 경지정리된 농경지입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하나 전반적인 교통상황은 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) ~ (3)은 세장형의 토지로서 답으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5M 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(천연기념물_강화 갯벌 및 저어새 번식지(통합고시))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다. 기호(2), (3): 농림지역, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1.~3. 세장형의 토지로서 답으로 이용 중임
-목록1.~3. 현황은 하나의 필지로 합필하여 벼 농사를 짓고 있음
-목록1.~3. 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512556 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 하리 572-1

용도: 답

감정가: 44,563,200원

토지면적: 10,128㎡ (약 3,064평)

토지 제시외면적: 0㎡

건물면적: 0㎡

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 하리 소재 '삼산저수지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 경지정리된 농경지가 주를 이루고 있습니다. 차량 진입은 가능하나 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 남동측으로는 노폭 약 5M 내외의 도로와 접하고 있습니다. 강화군 삼산면은 섬 지역으로, 석모도 자연휴양림, 석모도 미네랄 온천, 보문사, 민머루 해수욕장 등 관광지가 인근에 위치하여 자연환경이 우수하나, 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 서인천농업협동조합의 근저당 및 임의경매 개시결정에 따른 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (1995-03-28)

* 근저당 (서인천농업협동조합, 2020-03-31) - 말소기준권리

* 근저당 (서인천농업협동조합, 2020-05-27)

* 임의경매 (서인천농업협동조합, 2025-09-22) - 말소 예정

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-09-30) - 말소 예정

매각으로 인해 위 권리사항 중 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 농지(답)로 이용 중인 토지로서, 주변은 농경지가 대부분을 차지하고 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 농업 활동 및 농산물 유통과 관련된 지역적 특성을 고려해야 합니다. 강화군 삼산면 지역은 농업이 주를 이루며, 최근 관광객 증가로 인해 농산물 직거래 및 지역 특산물 판매 관련 소규모 상권이 형성되어 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농업용 토지이므로 주거지로서의 생활 편의시설 접근성은 제한적입니다. 가장 가까운 편의시설이나 상업시설은 차량을 이용해야 접근 가능하며, 강화읍 지역으로 이동해야 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 다만, 인근에 삼산저수지가 있어 일부 경관은 좋을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 강화군청 농정과(032-930-3075)에 문의하여 관련 절차 및 자격 요건을 상세히 확인하시기 바랍니다.

* 역사문화환경 보존지역: 기호(1) 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 문화재보호법 등에 따른 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다. 이는 건축 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

* 농림지역 및 농업진흥구역: 본건 토지는 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하여 농업 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 교통 불편: 차량 진입은 가능하나 전반적인 교통 상황이 불편하다는 점은 물류 이동이나 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현황: 목록 1~3이 세장형 토지로서 현재 하나의 필지로 합필하여 벼 농사를 짓고 있으므로, 향후 분할 및 이용 시 현황을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 삼산면에 위치한 농지(답)로, 경매를 통해 취득 가능합니다. 감정가는 44,563,200원이며, 토지 면적은 10,128㎡입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 권리나 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 일부 필지는 역사문화환경보존지역에 해당하여 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다. 농업 이외의 용도로의 개발은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강화도 내 농지 확보: 강화도 내 농지를 경쟁력 있는 가격에 확보할 기회입니다.

* 농업 경영 목적: 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 관광 연계 가능성: 인근 관광지(석모도 자연휴양림, 미네랄 온천 등)와 연계하여 체험 농장 등으로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 입찰자의 자금 계획, 해당 농지의 미래 가치 판단, 경쟁 입찰 현황, 그리고 무엇보다 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가는 44,563,200원입니다. 인수할 보증금은 없는 상황이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 낙찰가의 70~80% 수준에서 시작하여 물건의 희소성, 입찰자의 전략, 현장 분위기 등을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 다만, 농지 관련 법규 준수 및 규제 사항을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.