나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512656 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "정석항공과학고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 "인하로" 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 1994년 08월 03일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로(한나루로463번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 80,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512656 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 81-9, 3층 302호 (정석빌라)

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 28.73㎡ (약 8.69평)

건물면적: 39.59㎡ (약 11.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "정석항공과학고등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 학교시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황:

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 "인하로" 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리함.

도로상태:

남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(한나루로463번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상)임.

주변 시설:

정석항공과학고등학교, 인하대학교가 인접해 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호함. 인근 지도 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2021년 06월 16일 접수된 농업회사법인주식회사신우에프에스 근저당권(150,000,000원)임.

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 을구 9번 근저당권(신우에프에스), 을구 11번 가압류(주택도시보증공사), 을구 12번 압류(미추홀구), 을구 14번 압류(국민건강보험공단), 을구 16번 강제경매(서울보증보험) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상, 한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 현 소유자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 이 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-12

* 확정일자: 2020-09-17

* 배당신고일자: 2022-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험(SGI)의 임차권 등기 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없음.

집합건물 등기부 요약:

* 갑6 (2016-11-14): 소유권이전 (강희완)

* 갑7 (2020-10-21): 소유권이전 (주식회사다온지엘홀딩스)

* 갑8 (2021-04-14): 소유권이전 (박기수)

* 갑11 (2023-08-29): 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑12 (2023-09-18): 압류 (미추홀구) - 말소

* 갑14 (2023-11-01): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑16 (2025-09-23): 강제경매 (서울보증보험) - 말소 (본건 경매로 인한 것)

* 을9 (2021-06-16): 근저당권 (신우에프에스) - 말소기준권리, 말소

* 을10 (2022-08-01): 주택임차권 (한국토지주택공사, 80,000,000원) - 말소 (SGI 동의로 말소 예정)

총 등기부 채권액: 422,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 인근에 학교시설(정석항공과학고등학교)과 근린생활시설이 있어 비교적 안정적인 주거 상권임. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교육:

정석항공과학고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통:

인하로 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 용이함.

편의시설:

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

"SGI 인수조건 변경"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있어, 서울보증보험(SGI)과 관련된 추가적인 조건이나 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 SGI의 관련 내용을 재확인할 필요가 있음. 다만, 현재 제공된 정보로는 임차권 관련하여 긍정적인 해결책이 제시됨.

등기부채권 총액이 422,000,000원으로 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정임.

건축물 사용승인일이 1994년 8월 3일로 노후된 건물에 해당함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 소재함. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점이며, 대부분의 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정임. 건축 연도가 오래되었으나, 주변 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됨. "SGI 인수조건 변경" 관련 사항은 추가 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 정보로는 큰 리스크로 보이지 않음.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차권 (보증금 80,000,000원, 대항력 없음, SGI 말소 동의).

* 주요 도로변 인접 및 버스정류장 가까워 교통 편리.

* 주거 및 교육 환경이 비교적 양호한 입지.

* 감정가 대비 합리적인 가격 접근 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(39.59㎡) 및 건축 연도(1994년)의 다세대주택 시세는 약 61,000,000원에서 81,000,000원 사이로 추정됨. 본건의 감정가는 92,000,000원이지만, 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됨. 임차보증금 인수 부담이 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸됨을 감안할 때, 보수적인 시세 추정치와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정함.

예상 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.