나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1654 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-6 강화프라자2 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 강화산단 체육공원 동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 공장, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 일반철골구조 평지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2018.11.14) 외 벽 : 복합 판넬 마감 등 창 호 : 강화유리 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 이용 중이며, 관리상태 등이 다소 불량한 바 사진용지 등을 참고하시기 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, '제2종근린생활시설(일반음식점)'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 17미터, 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2015-11-16) , 지구단위계획구역(강화일반산업단지) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-08)(접합), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2015-11-16)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-제2종 근린생활시설(일반음식점) 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1654 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인천강화옹진축산업협동조합 (등기부채권총액: 316,228,065원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-6 강화프라자2 1층101호 (도로명 주소: 인천광역시 강화군 강화산단로 178, 1층 101호)

용도: 근린상가 (제2종 근린생활시설 - 일반음식점)

건물 사용승인일: 2018.11.14

건물 구조: 일반철골구조, 평지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 3층 건물 중 제1층 제101호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 318,000,000원

토지면적: 42.80㎡ (약 12.94평)

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 기본 정보

물건명세서 작성일: 2026-06-17

임차인현황: 인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

관리상태: 다소 불량

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리에 위치하며, 강화산단 체육공원 동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건은 북동측 폭 약 17미터, 남동측 폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역(강화일반산업단지), 일반산업단지, 성장관리권역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m)와 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부 요약 결과, 다수의 소유권 이전 등기가 경료되었으며, 채권자(인천강화옹진축산업협동조합)의 근저당권(2023-05-23, 금299,000,000원) 및 임의경매 개시 결정(2025-09-22)이 등기되어 있습니다. 또한, 삼성카드의 가압류(2025-02-28)도 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2023년 5월 23일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다. 해당 근저당권보다 후순위인 삼성카드의 가압류(갑11)와 인천강화옹진축산업협동조합의 임의경매 개시 결정(갑12)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 관련하여 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건은 '강화프라자2'라는 집합건물 내 1층 101호이며, 총 면적 2,988.35㎡의 건물 중 54.60㎡를 점유합니다. 건물은 총 3층 규모이며, 18대의 차량을 주차할 수 있는 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

건축물물리표제부 상 주 용도는 '제2종 근린생활시설'이며, 현재 '제2종 근린생활시설(일반음식점)'으로 이용 중입니다.

4.3. 건물 구조 및 상태

일반철골구조로 건축되었으며, 2018년 11월 14일 사용 승인되었습니다. 외벽은 복합 판넬, 창호는 강화유리 등으로 마감되었습니다. 감정평가서상 관리 상태는 다소 불량한 것으로 기재되어 있습니다.

4.4. 토지 형상 및 이용

토지는 세장형 토지로, '제2종 근린생활시설(일반음식점)' 건물이 건축되어 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천 강화군 강화읍 월곳리 일대는 공장 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 주변에는 강화산단 체육공원 등이 위치합니다. 강화읍 소재지의 상업시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

강화초등학교, 합일초등학교, 강화중학교, 강화여자중학교, 강화고등학교, 강화여자고등학교, 덕신고등학교 등이 인근 지역에 분포하고 있습니다.

5.3. 주변 의료시설

강화군 보건소 및 강화군 내 병원, 의원 등의 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 혐오시설

물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 및 산업단지 인근에 위치하므로, 이에 따른 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리 상태

감정평가서에 '관리상태 등이 다소 불량'하다고 명시되어 있어, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 임차인이 점유 중인지, 임대차 조건은 어떠한지에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 나타났으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

본 물건은 준공업지역, 일반산업단지, 성장관리권역에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리에 위치한 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도의 상가입니다. 비교적 양호한 입지조건과 교통 여건을 갖추고 있으나, 건물 관리 상태가 다소 불량하고 임대 관계가 불확실한 점은 주의가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 확실한 말소기준권리로 인한 권리관계의 명확성.

* 제2종 근린생활시설로 다양한 업종의 사업 운영 가능성.

* 강화 산업단지 인근에 위치하여 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 318,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현재 시장 상황, 법원 경매 진행 상황, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특별히 인수해야 할 보증금이나 기타 부담액이 없는 점을 감안하여, 감정가의 70%~80% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.