나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72372 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 622-3 1동 3층씨303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 '양오초등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 소규모 공장·창고 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제씨303호로서, (사용승인 : 2017.11.15.) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,상대보호구역(2012-11-29)(양오중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 상대보호구역(2012-11-29)(양오초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))),영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중이고, 본건 씨303호는 통칭 '양지秀아트빌'의 현황 '303호'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72372 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 622-3 1동 3층씨303호

용도: 다세대주택

건물명 (통칭): 양지秀아트빌 (현황 303호)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

토지 지분: 59.96㎡ (약 18.14평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

건물 지분: 43.26㎡ (약 13.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상5층 건물 내 제3층 제C303호

사용 승인일: 2017.11.15.

건축물 총 세대수: 11세대 (본건 포함)

건물 총 면적 (1동): 658.53㎡

토지 면적 (대지권): 665㎡

건폐율: 34.71%

용적률: 99.03%

1.4. 감정가

감정가: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 '양오초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 소규모 공장·창고 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 상대보호구역 (양오중학교, 양오초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정, 외국인 등/주택 용도)

* 영농여건불리농지

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 소유권 보존: 이영수 (2018.01.15.)

* 소유권 이전: 장철호 (2018.05.17.) - 매매

* 근저당: 주식회사유진홈센터 (2020.07.20.) - 말소기준권리 (채권액 195,946,212원)

* 압류: 남양주세무서장 (2021.10.27.) - 말소

* 압류: 안성시 (2022.02.16.) - 말소

* 압류: 경기도 (2023.08.17.) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.01.03.) - 말소

* 임의경매: 주식회사유진홈센터 (2025.09.23.) - 말소 (본건 경매 사건)

* 집합건물 등기부 채권 총액: 313,946,212원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김경배)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.04.10.

* 확정일자: 2018.03.21.

* 배당신고일자: 2024.01.29.

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (을8, 2024.01.29. 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구8번 임차권등기(임차보증금 118,000,000원)입니다.

본 임차인은 대항력이 있으므로, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

입력된 최근 매매/임대 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* "서원주택27동" (1991년 준공, 34.57㎡): 2026.05.16. 매매 8,600만원 (약 249만원/㎡), 임대 8,600만원

* "샤인스톤(101동)" (2018년 준공, 54.01㎡): 2026.05.05. 매매 23,500만원 (약 435만원/㎡), 임대 23,500만원

* "서원주택" (1990년 준공, 40.14㎡): 2026.05.12. 매매 6,000만원 (약 149만원/㎡), 임대 6,000만원

4.2. 시세 비교 및 분석

본건은 2017년 11월에 사용승인된 신축급 다세대주택(전용면적 43.26㎡)입니다.

비교 사례 중 2018년에 준공된 '샤인스톤' (54.01㎡, 23,500만원)과 연식 및 건물의 질적 면에서 가장 유사하며, 이를 기준으로 시세는 약 435만원/㎡ 수준으로 판단됩니다.

본건의 면적(43.26㎡)을 적용하면, 잠재적 시장 가치는 약 188,000,000원에서 173,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

감정가는 202,000,000원으로, 시세 대비 적정하거나 다소 높은 편으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수시설, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 석재타일, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 인근에 양오초등학교가 있으며, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현지 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장·창고 등이 혼재하는 점은 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 거주 중이며, 보증금 118,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

채권 총액(313,946,212원) 대비 감정가(202,000,000원)가 낮은 편이며, 임차인의 배당액은 불확실합니다. 따라서 보증금 전액 또는 일부 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

* 임차인 김 씨의 경우, 보증금 118,000,000원이 미회수될 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 2025년 8월 26일까지 유효하며, 경매 취득 시에는 해당되지 않으나 향후 매도시 유의가 필요합니다.

* 폐문부재로 인한 탐문 내용: 감정평가서상 폐문부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 등기부상 임차인 정보가 명확히 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 남양주시 오남읍 양지리에 위치한 2017년 준공의 비교적 신축급 다세대주택입니다.

입지, 교통, 편의시설은 보통 수준이며, 주거 환경도 무난한 편입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 118,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 사실입니다. 이로 인해 실질적인 총 취득 비용이 상승하므로, 철저한 권리분석과 자금 계획이 필요합니다.

감정가가 채권 총액보다 낮고, 임차인 보증금 인수 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 향후 관리 상태 및 가치 유지에 유리합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (총 실질 부담액 기준)

* 1종일반주거지역으로, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

건물 면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

주변 유사 건물 시세: 약 400만원/㎡ ~ 435만원/㎡ (신축급 기준)

예상 시장 가치: 약 173,000,000원 ~ 188,000,000원

인수 보증금: 118,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 118,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 제외한 실제 경매에서 낙찰받아야 할 금액을 산정합니다.

인수되는 보증금을 고려한 총 부담액이 시장 가치 수준 또는 그 이상이 되지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 시장 가치(약 1.7억 ~ 1.9억)와 인수 보증금(1.18억)을 종합적으로 고려할 때, 총 실질 부담액이 2.0억 ~ 2.2억 수준이 되도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 위한 예상 입찰가 (인수 보증금 제외)는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 설정하는 것을 제안합니다.

안정적인 투자를 위해, 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다.

(이 경우, 총 실질 부담액은 65,000,000원 + 118,000,000원 = 183,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.