나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72234 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 757 창현두산아파트 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "창현초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있고 전반적인 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 중 11층 1101호로서 (사용승인일 : 1997.12.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

상하수도, 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로) (접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석중학교), 상대보호구역(창현유치원), 상대 보호구역(창현초등학교), 배출시설설지제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질 보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72234 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 757 창현두산아파트 103동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 422,000,000원

* 토지면적: 78.66㎡ (약 23.79평)

* 토지 지분: 78.662㎡ (약 23.79평)

* 건물면적: 134.97㎡ (약 40.82평)

* 건물 지분: 134.97㎡ (약 40.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 윤OO

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 15층 중 11층

* 사용승인일: 1997년 12월 15일

* 아파트명: 창현두산1단지

* 동수: 6개 동

* 세대수: 350세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "창현초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구), 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역(창현초등학교) 등으로 지정되어 있으며, 수질보전특별대책지역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도: 주택) 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 4월 26일 접수된 한국외환은행 근저당 (을6)입니다.

* 총 채권액: 492,000,000원 (한국외환은행 226,800,000원 + 한국외환은행 25,200,000원 + 윤만홍 240,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 윤만홍 (근저당권자)

* 소유권 변동: 김상호(1999년), 박명옥(2002년), 이충성(2005년) 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 압류: 남양주세무서장의 압류 내역(2022년)이 있었으나 말소되었습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 창현초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설: 창현초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 건물 내부: 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다.

* 설비: 상하수도, 급배수, 위생, 난방, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 전체 총 주차 대수는 191대(지상 4대, 지하 12대)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 인수되는 임차보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 있는지에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 1997년 준공으로 약 29년 경과하여 일부 노후화로 인한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 수질보전특별대책지역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역 등 지역적 규제가 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 창현두산아파트 103동 11층 1101호로, 아파트 단지 내에 위치하며 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확한 편으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 다만, 건물 노후도, 일부 지역적 제한 사항, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실수요자 선호 지역: 창현초등학교 인근으로, 자녀가 있는 실수요자에게 꾸준한 수요가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 간편합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여, 유찰 시 시세보다 합리적인 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 422,000,000원

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 창현두산1단지 아파트 99.69㎡(약 30평)의 전용면적 기준 최근 실거래가는 2025년 8월 34,400,000원, 2026년 1월 34,000,000원, 2026년 5월 34,500,000원, 2026년 7월 34,000,000원 수준입니다.

* 면적 고려: 본 건의 건물면적은 134.97㎡(약 40.82평)로, 제공된 매매 정보의 전용면적 99.69㎡(약 30평)보다 넓습니다. 만약 본 건의 134.97㎡가 공급면적이고 전용면적이 99.69㎡와 유사하다면, 최근 매매가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 그러나 만약 134.97㎡가 전용면적이라면, 시세는 더 높아질 수 있습니다. 현재 제공된 정보로는 134.97㎡가 공급면적일 가능성이 높다고 가정합니다.

* 가격 산정: 최근 매매가 34,000만원 ~ 34,500만원을 고려했을 때, 감정가 422,000,000원은 시세보다 높은 수준입니다. 따라서, 본 건은 1회 이상 유찰될 가능성이 있으며, 2차 또는 3차 기일에 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 보수적으로 접근하여, 최근 실거래가 수준과 유찰 가능성을 고려하여 320,000,000원 ~ 350,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.