나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64267 [1] 경기도 파주시 아동동 296-9 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 "금촌역" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역" 이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서 (사용승인일 : 2019.05.15.) 외벽 : 타일붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)((09.2.25))(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64267 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 296-9, 101동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 42.19㎡ (약 12.76평)

건물면적: 50.62㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 "금촌역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역"이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로

본건 북측 및 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

가축사육제한구역 (전부제한구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 지정되어 있습니다 (2025-08-26까지).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김유희 (2019-05-20)

* 소유권이전: 장용준 (2020-07-14)

* 주택임차권: 김정현 (203,000,000원, 2020-07-01 전입, 2020-06-17 확정)

* 압류: 은평세무서장 (2024-05-10, 말소기준권리)

* 압류: 서대문세무서장 (2024-10-07)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-22, 210,000,000원)

* 압류: 파주시 (2025-11-24)

총 등기부채권액: 203,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2020-06-17

* 비고: 대항력 없음.

주의: 임차인의 보증금은 210,000,000원입니다. 대항력이 없어 배당을 통해 우선변제를 받아야 하나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당 종기일(2024-08-23) 이후에도 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 5월 10일자 은평세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 본건에 등기된 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 거래 사례 분석 결과, 2026년 3월 26일에 거래된 "소르빌A동" (2016년 준공, 62.668㎡)은 16,000만원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 5월 2일에 거래된 "정원팰리스103동" (2016년 준공, 68.08㎡)은 17,000만원에 거래되었습니다.

1985년 준공된 "우촌연립가동" (57.6㎡)은 2026년 5월 4일에 6,700만원에 거래되었습니다.

본건(50.62㎡, 2019년 사용승인)은 주변 다세대/연립 주택들과 유사한 연식 또는 신축에 해당합니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가 204,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 정보

건축년도: 2019년 05월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 5층 중 4층

전용면적: 50.62㎡ (약 15.31평)

건축물대장 상 해당 건물(101동)은 총 23세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 23대입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "금촌역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설

본건 주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 농업 활동이 있을 수 있습니다. 주변에서 특별히 부정적인 영향이 예상되는 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 김 은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔여 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다 (2025-08-26까지).

* 감정가 대비 시세: 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 수익률 확보에 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 인수 가능성 여부를 배당 절차를 통해 철저히 확인해야 하며, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 금촌역 이용이 편리합니다.

* 신축 건물: 2019년에 사용승인된 비교적 최신 건물입니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 실거주 적합성: 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

주변 최근 실거래가를 고려하면, 본건(50.62㎡)의 시세는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 간주됩니다.

적정 투자 수익률과 명도 비용, 기타 부대 비용을 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 시세 하단부인 150,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.