나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5618 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '천현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1동 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2020년 07월 03일) 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '공동주택' 건부 지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-24)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(45미터 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08- 26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5618 (1)

채권자: 신OOO (신한은행)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 1동 2층202호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2020년 07월 03일

감정가: 232,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.08㎡ (약 17.56평)

토지 지분: 58.075㎡ (약 17.56평)

건물면적: 48.98㎡ (약 14.82평)

건물 지분: 48.98㎡ (약 14.82평)

1.4. 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 시 허가 필요)

주의사항: 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '천현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 군사기지 및 군사시설 기타 (45미터 위임)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을1 순위 근저당권(신한은행, 2024-06-13 접수)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이하 순위의 권리(근저당, 가압류, 압류)들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 등 - 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 엄

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-15

* 확정일자: 2024-10-15

* 배당신고일자: 2025-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰 후 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 채권 총액

등기부 채권 총액: 277,348,949원

4. 시세분석 및 상권정보

4.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 1동 2층 202호이며, 2020년 7월 3일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 공부상 용도는 '다세대주택'이며, 현황도 동일하게 이용 중입니다.

4.2. 설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사되었습니다.

4.3. 토지 형상 및 이용상태

대상 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중입니다.

4.4. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 사례 1: 2026년 2월 12일 거래, 경기도 파주시 법원읍 법원리 525-10번지, '리더스빌106동' (2004년 준공), 전용면적 76.29㎡ (약 23.08평), 거래가 70,000,000원 (평당 약 304만원).

* 사례 2: 2026년 3월 26일 거래, 경기도 파주시 법원읍 법원리 452-9번지, '미나빌라3동' (2001년 준공), 전용면적 72.63㎡ (약 21.97평), 거래가 100,000,000원 (평당 약 455만원).

* 사례 3: 2026년 7월 9일 거래, 경기도 파주시 법원읍 법원리 448-26번지, '궁전빌라A,B,C동' (1989년 준공), 전용면적 50.07㎡ (약 15.15평), 거래가 40,000,000원 (평당 약 267만원).

4.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 법원읍 법원리 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권 특성을 보입니다.

4.6. 생활 정보

* 편의시설: 인근에 천현초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 자연 환경: 제공된 정보만으로는 주변 녹지나 공원 등에 대한 상세한 정보 파악이 어렵습니다. 다만, 일반적인 주거 지역으로서 일상생활에 불편함이 없는 수준의 쾌적성은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있어, 이와 관련된 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 해당 부동산을 취득하기 위해 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. 외국인, 농지 소유자 등 특정 대상자뿐만 아니라, 주택(다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래 시에도 허가 요건이 적용될 수 있으므로, 사전에 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 감정가 대비 시세 차이

본 물건의 감정가는 232,000,000원입니다. 그러나 제공된 주변 매매 사례 분석 결과, 면적이 유사하고 오래된 다세대 주택(1989년 준공, 약 15평)은 40,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 2020년에 신축된 건물이라는 점에서 가격 상승 요인이 있으나, 감정가와 비교했을 때 시장 시세가 현저히 낮을 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 시세 하락 위험이 존재함을 시사합니다.

5.3. 군사시설 보호구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 277,348,949원으로 감정가(232,000,000원)를 초과합니다. 이는 매각으로 인한 채무 변제 과정에서 복잡성이 따를 수 있음을 의미하며, 낙찰 금액에 따라 배당 우선순위 및 실익에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 기대됩니다. 천현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 인프라 이용도 편리합니다. 권리 분석상 특이사항 없이 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 본 물건의 가장 큰 리스크는 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 괴리입니다. 제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적의 오래된 다세대 주택이 4천만원 내외에서 거래되고 있어, 본 물건의 감정가 2억 3천2백만원은 매우 높게 책정된 것으로 보입니다. 비록 신축이라는 장점이 있지만, 이를 감안하더라도 감정가와의 차이가 너무 커서, 감정가에 기반한 입찰은 투자 위험이 매우 높습니다.

또한, 토지거래허가구역이라는 점은 취득 과정에서 추가적인 절차와 불확실성을 야기할 수 있으므로, 사전에 반드시 허가 가능 여부를 확인해야 합니다.

결론적으로, 본 물건은 신축이라는 장점과 깨끗한 권리 관계를 가지나, 과도한 감정가와 낮은 주변 시세, 토지거래허가구역 지정이라는 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 천현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없는 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 232,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 사례 JSON 데이터 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 15평)의 오래된 다세대 주택은 약 40,000,000원에 거래되었으며, 다른 다세대 주택들의 면적 대비 거래가도 1,000,000원/㎡ ~ 1,380,000원/㎡ 수준으로 나타났습니다 (약 330만원/평 ~ 455만원/평).

본 물건은 2020년 신축으로 비교적 최신 건물이라는 점을 감안하여, 해당 시세에 신축 프리미엄을 적용 시, 예상 시세는 약 60,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가(232,000,000원)와 상기 추정 시세 간 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 과도한 감정가 기준 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있으므로, 상기 추정 시세 범위를 참고하시되, 현장 답사를 통해 물건의 정확한 가치를 재평가하시길 권장합니다.

보수적인 관점에서, 70,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주: 상기 예상 입찰가는 제공된 JSON 데이터 기반의 시장가 추정치와 감정가를 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 토지거래허가구역 관련 허가 가능 여부 및 취득 비용, 그리고 법률 및 세무 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.