나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5601 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1531 스타타워 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '식사동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

(1),(2) : 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제 1층 제107호 외 1개호로서, 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

(1) : 제2종근린생활시설(휴게음식점)으로 이용중입니다. (2) : 제2종근린생활시설(노래연습장)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 자동차관련시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 지구단위계획구역(고양식사구역) , 주차장 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔마루유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 고양지원 2025타경5601 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1531 스타타워 2층 201호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도 '자동차관련시설', 실제 이용 용도는 확인 필요)

감정가: 684,000,000원

토지면적: 40.31㎡ (약 12.19평) (토지 지분)

건물면적: 124.62㎡ (약 37.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 도시개발구역

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, '식사동 행정복지센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 건물 및 토지 상태

본건은 스타타워 건물 2층 201호 및 관련 토지 지분으로 구성되어 있습니다. 남동측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획

근린상업지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔마루유치원), 도시개발구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특정 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2014년 12월 2일 접수된 국민은행 근저당권(을3)이며, 금액은 288,000,000원입니다. 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

등기부등본 상 인수되는 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 단, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사유는 향후 용도 변경 등과 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김경현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-27

* 확정일자: 2025-05-27

* 배당신고일자: 2025-12-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금

임차인 김경현은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 대부분 말소 대상입니다. 총 채권액은 444,800,000원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

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* 업종 현황

제공된 정보에 따르면, 본 건물 1층 일부 호실은 휴게음식점 및 노래연습장으로 이용 중입니다. 본건 물건(2층 201호)의 현재 실제 이용 용도에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으므로, 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

* 상권 특성

주거 단지와 관공서가 인접해 있어 배후 수요가 확보된 입지입니다. 식사동 행정복지센터 인근의 상권으로, 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 및 편의시설

인근에 아파트 단지가 많아 주거 편의성이 높습니다. 식사동 행정복지센터 등 관공서 접근성이 좋습니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 버스 노선을 통해 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 유동화물건, 공동담보

본 건은 유동화된 채권이나 공동 담보로 인해 경매가 진행된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가 확인 사항이 있을 수 있습니다.

* 도시개발구역 지정

도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 이는 긍정적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 개발 방향에 따라 상권 변화 등 예상치 못한 변동이 발생할 수도 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주 용도가 '자동차관련시설'로 기재되어 있습니다. 본건 물건(2층 201호)의 실제 이용 용도에 대한 정보가 불확실하며, 설령 상가로 사용되더라도 1층의 근린생활시설과는 다를 수 있습니다. 만약 실제 이용 용도가 건축물대장 또는 관련 법규와 다르다면, 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처리가 발생할 수 있는 중요한 리스크입니다. 낙찰 후 반드시 관할 구청을 통해 정확한 사항을 확인하고, 필요한 조치를 취해야 합니다.

* 토지거래 허가구역

외국인 등 특정 대상 및 용도로 사용 시 토지 거래 허가가 필요할 수 있습니다. 현재 상가 용도로는 직접적인 제약이 적을 수 있으나, 향후 매각이나 용도 변경 시 유의해야 할 사항입니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 스타타워 2층 201호에 위치한 근린상가입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 본건 물건(2층 201호)의 현재 실제 이용 용도가 불확실하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 불일치 문제, 그리고 1층 상가와 다른 2층 상가의 상권 특성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사와 법규 검토를 통해 리스크를 파악하고 해소할 수 있다면, 지역 상권에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 2층 상가로서 잠재적 활용 가치 보유.

* 인근 대규모 아파트 단지 및 주거 지역의 풍부한 배후 수요.

* 경매를 통한 시세 차익 실현 가능성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적음 (인수되는 권리 없음).

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 684,000,000원을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다. 권리상 인수될 금액이 없다는 점은 긍정적이나, 본건 물건(2층 201호)의 실제 이용 용도 불확실성 및 건축물대장상 용도와의 잠재적 불일치 문제 등 앞서 언급된 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 투자자는 반드시 면밀한 현장 조사와 법규 검토를 통해 자체적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.