나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64265 [1] 경기도 파주시 야당동 57-19 정우펠리스301동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하는 정우 팰리스 제301동 제4층 제402호로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '운정역' 등이 소재 하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제4층 제402호로서 외벽: 인조석 붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

개별 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지 거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2023.11.1일자로 주택임차권(임차보증금 300,000,000원,범위 건물 전부, 임대차계약일자 2021.8.30, 주민등록일자 2021.10.28, 점유개시일자 2021.10.28) 표시되어 있음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 24.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64265 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 231,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 57-19 정우펠리스 301동 4층 402호

용도: 다세대주택

토지면적: 63.12㎡ (약 18.77평)

건물면적: 57.37㎡ (약 17.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 '운정역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리인 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경64265) 등기부(갑4, 접수일자 2025-09-19)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: 2021-10-15

배당신고일자: 2023-11-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)이 있으나, 채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서에 따라 매수인이 잔존 임대차보증금 반환청구권을 부담하지 않으며 임차권 등기 말소에 동의하므로 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 류

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-21

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 금액이 0원이라도 대항력 있는 임차인의 존재 자체에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

위 권리분석에 따라, 신청채권자(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 및 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 면적과 건물 연식에 따라 16,500만원에서 22,500만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 건물면적(57.37㎡, 약 17.36평)을 기준으로 인근 유사 면적대의 시세를 분석한 결과, 단위 면적당 시세는 약 1,148만원 ~ 1,165만원/평으로 산출됩니다. 이를 토대로 산정한 본건의 시장 가치는 약 201,200,000원에서 202,400,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가(231,000,000원) 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층에 위치하며, 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 가축 사육으로 인한 혐오시설과의 인접 가능성은 낮습니다. 제공된 정보 내에서는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

채권자(주택도시보증공사)의 적극적인 대항력 포기 확약서 제출로 인해 김 임차인의 보증금 3억 원을 인수할 위험은 현저히 낮습니다. 류 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 명확한 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

제공된 정보상 주변 환경으로 인한 특별한 리스크는 감지되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연도(2017-2018년경)가 비교적 최신이며 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 특히, 채권자(주택도시보증공사)의 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 인수 의무 포기 확약으로 인해 권리 관계가 명확해진 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 채권자의 대항력 포기 확약으로 권리 인수 부담 최소화.

* 신축 연도의 다세대주택으로 비교적 양호한 주거 환경.

* 운정역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 발표된 시세 대비 감정가가 높아, 시세 반영 입찰 시 수익률 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

추정 시세: 약 201,200,000원 ~ 202,400,000원

인수 보증금: 0원 (확인됨)

상기 시세 분석 및 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 접근으로 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 그러나 향후 부동산 시장 전망 및 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

본 입찰가 산정은 현재까지 파악된 정보를 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.