나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73227 [1] 경기도 양주시 고암동 121-2 주원마을 215동 14층 1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 " 덕정고등학교 " 남서측 인근에 위치하며 , 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 , 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임 .

교통상황

본건까지 차량의 진,출입 용이하며, 근거리에 1호선 " 덕정역 ( 서정대학 )" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 철골경사지붕 20 층건 내 14 층 1404 호로서 , (사용승인 : 2000. 11. 29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창호 : PVC 창호 등임 .

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추 었음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임 .

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 3~4 차선, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있음 .

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 : 덕정1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73227 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 121-2 주원마을 215동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

토지면적: 35.89㎡ (약 10.86평)

토지 지분: 35.8922㎡ (약 10.86평)

건물면적: 59.42㎡ (약 17.97평)

건물 지분: 59.42㎡ (약 17.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사다우캐피탈대부

집합건물 총 면적: 195,461.26㎡ (약 59,121.16평)

총 동수: 20동

총 세대수: 1,935세대

건물 사용승인일: 2000년 11월 29일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "덕정고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 1호선 "덕정역 (서정대학)" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

- 총 등기부 채권액: 299,090,000원

- 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자: 2019-05-07)

- 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 일자에 등기된 후순위 권리로서, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재된 바 없습니다. (다만, "지상권개요:"로 표기되어 있어 세부 확인 필요)

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

임차인의 유무 및 보증금, 차임 등 임대차 관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현재 거주자가 있을 경우 명도 진행에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 소재한 경기도 양주시 고암동은 제3종일반주거지역으로 지구단위계획구역(덕정1지구)에 해당합니다. 인접 도로망이 양호하며, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설

주변에 덕정고등학교, 칠봉초등학교, 회천초등학교, 회천중학교, 경동대학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 내외로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대 복리시설이 갖추어져 있습니다. 인근 지역은 주거 밀집 지역으로, 대규모 산업 시설이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 폐기물 처리 관련 시설(재활용선별장 등)이 양주시 관내에 운영되고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 영향권 내에 위치하지는 않는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 단지 정보

아파트명: 주원마을(주공2단지)

총 세대수: 1,935세대

최고층: 25층, 본건 14층

주차: 총 1,983대 (지상 580대, 지하 1384대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기 17대

* 편의시설 및 교통

- 대중교통: 1호선 덕정역(서정대학) 인근 위치

- 생활 편의: 단지 주변 및 인근 지역 내 근린생활시설, 학교 등 이용 가능

- 교육: 덕정고등학교, 칠봉초등학교, 회천초등학교, 회천중학교 등 인접

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

* 권리관계 이상 징후: 등기부상 경매 개시 결정 등기(갑19)에 '말소' 표기가 되어 있는 것은 일반적이지 않은 상황으로, 관련 서류 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다. 그러나 사건번호 2025타경73227은 경매 진행 중임을 시사합니다.

* 미상 정보: '특수물건정보' 및 '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 등 일부 항목에 대한 구체적인 정보가 누락되어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 주원마을(주공2단지) 아파트로, 건립된 지 20년이 넘었으나 꾸준한 관리가 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 덕정고등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 아파트 단지 규모가 크고 세대수가 많아 일반적으로 안정적인 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가 감정가 수준 또는 그 이상으로 이루어지고 있어 시세 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 등기부 상의 말소 표기 오류 가능성 및 임대차 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 사항은 입찰 전 반드시 소명해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 학교, 역세권(덕정역), 도로망 접근성이 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 대규모 단지: 1,935세대의 대규모 단지로, 커뮤니티 시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 시세 상승: 유사 면적대의 아파트 거래가 감정가를 상회하는 사례가 있어 투자 가치가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 실거래가 데이터를 기준으로, 동일 면적(59.42㎡)의 2층 매물이 1억 7,400만원, 17층 매물이 2억 1,000만원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로 중간층에 해당하여, 17층 매물의 거래 가격을 고려할 때 감정가(2억 700만원) 수준 또는 그 이상도 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.