나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64140 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 OOOOO OOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ‘가좌초등학교’ 북동측 인근에 위치하고, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 노변 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구조:벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 규모:지상4층 외벽:외장석 붙임, 징크판넬 마감 등 창호:하이샷시 창호 등

이용상태

원룸형 도시형생활주택

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지/도로 대비 등고·평탄하며 부정형의 토지로서, 건부지[도시형생활주택]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측, 북측으로 노폭 약 25미터, 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경64140 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 2층223호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

153,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 21.50㎡ (약 6.5평)

토지지분: 21.5㎡ (약 6.5평)

건물면적: 26.02㎡ (약 7.9평)

건물지분: 26.02㎡ (약 7.9평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

조OO

1.9. 특이사항

대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ‘가좌초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 노변 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

동측과 북측으로 각각 노폭 약 25미터 및 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 이면 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 6월 13일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(권리자: 조경문, 권리금액: 120,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 임대차보증금 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조경문

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원 (무상 거주 또는 별도 약정 가능성)

* 전입일자: 2022-04-14

* 확정일자: 2022-03-17

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

3.4. 등기부상 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권이전 및 신탁 등기말소 기록이 있으며, 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리들로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 앞서 언급된 조경문 임차인의 주택임차권(을1)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.5. 총 채권액

등기부 채권 총액은 약 1,715,467,500원으로 매우 높은 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 물건은 2021년에 사용 승인된 ‘네이처’라는 이름의 집합건물 내 도시형생활주택입니다. (건축물대장 상 준공일 2019.01.16, 사용승인일 2021.01.04). 건물은 벽식구조 철근콘크리트, 철근콘크리트슬라브 지붕으로 이루어져 있으며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물인 '네이처'(가좌동 158-2)의 전용면적 31.27㎡ 연립주택이 2026년 1월에 129,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 본 건의 전용면적은 26.02㎡이므로, 이를 고려할 때 본 건물의 현재 시세는 약 107,380,000원 내외로 추정됩니다.

다른 다세대 주택들의 매매가(예: 2026년 5월 1.99억원, 2025년 4월 4.6억원)도 있으나, 건물의 신축 연도 및 규모 차이가 있어 직접적인 비교는 제한적입니다.

4.3. 상권 특성

본 물건이 속한 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 가좌초등학교가 인근에 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

가좌초등학교가 북동측 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주거 지역과 학교가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조경문의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 고스란히 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 사실상 총 매입 비용에 1.2억원이 추가되는 효과를 낳습니다.

6.2. 시세 대비 높은 총 부담액

최근 거래된 동일 건물(네이처)의 시세(약 1.07억원)를 고려할 때, 임차인 보증금 1.2억원을 인수하게 되면 매수인의 총 부담액(입찰가 + 1.2억원)이 실제 물건의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰 받더라도 상당한 금전적 손실이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 높은 총 채권액

등기부상 채권 총액이 17억원 이상으로 매우 높아, 향후 추가적인 권리 변동이나 경매 신청의 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 가좌초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 비교적 최근에 지어진 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 조경문의 보증금 1.2억원을 매수인이 인수해야 하는 막대한 부담이 존재합니다.

감정가 1.53억원 대비 인수해야 할 임차보증금이 1.2억원이라는 점은, 순수 부동산 가치(감정가에서 임차보증금 제외 시 3,300만원)가 시장 시세(약 1.07억원)에 비해 매우 낮게 평가되었거나, 혹은 매수인의 총 부담액(입찰가 + 1.2억원)이 시장 가치보다 훨씬 높아질 가능성이 크다는 것을 시사합니다.

따라서 본 건은 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 투자로서의 매력이 크게 떨어지며, 적극적인 입찰보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 가좌초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2021년 준공)에 속하여 기본적인 주거 편의성은 갖추고 있습니다.

* 부동산 강제경매로 진행되어 채권자의 적극적인 매각 의지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 본 건의 추정 시세는 약 107,380,000원입니다. 만약 매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 한다면, 사실상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. (107,380,000원 - 120,000,000원 = -12,620,000원)

따라서, 감정가(153,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(120,000,000원)을 제외한 금액을 최소한의 기준으로 고려할 수 있으나, 이는 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 감정가 기준: 153,000,000원 - 120,000,000원 = 33,000,000원

* 시세 기준: (추정 시세 107,380,000원) - (인수 보증금 120,000,000원) = 사실상 입찰 불가

현 상황을 고려할 때, 본 건은 인수 부담금으로 인해 투자 가치가 매우 낮은 것으로 판단됩니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수 부담금 1.2억원을 고려하여 총 지출이 시세(약 1.07억원)를 크게 넘지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있으나, 인수되는 보증금 120,000,000원을 합산한 총 실질 부담액이 약 1.5억~1.7억원이 되므로, 이는 추정 시세(약 1.07억원)보다 훨씬 높은 금액입니다. 입찰 시에는 해당 금액이 전액 배당받지 못하는 경우를 감안하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.