나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73235 [1] 경기도 양주시 옥정동 414 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 물류창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호 1은 차량 진입 불가하나, 기호 2는 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하고 전반적인 교통상태는 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1은 부정형, 기호 2는 사다리의 평지로서, 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1은 지적상 맹지이며, 기호 2는 남서측의 폭 약 3 미터의 기존 도로와 연계된 옥정동 414-7 내에 개설된 폭 약 3 미터 비포장 농로를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(솔빛유치원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경73235 (1)

경기도 양주시 옥정동 414

답

510,875,000원

875. 00㎡ (약 264.7평)

646. 38㎡ (약 195.5평)

0. 00㎡ (건물 없음)

토지 일부 지분 매각

부동산 임의경매

양OOOOOOOO

농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보, 일괄매각

농지취득자격증명 요구 (미제출 시 보증금 미반환)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥빛초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 물류창고, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 불가한 구역이 있으나, 일부 구역은 가능하며 버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

기호 1 토지는 지적상 맹지이며, 기호 2 토지는 남서측 폭 약 3미터의 기존 도로와 연계된 옥정동 414-7 내에 개설된 폭 약 3미터 비포장 농로를 통하여 출입하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 9일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 을5 근저당권, 을12 근저당권, 갑11 가압류, 갑12 임의경매, 갑13 압류, 갑14 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 본 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (매매) 2017-06-30 박경수

* 소유권 일부 이전 (매매) 2017-08-21 박숙영

* 공유물 분할 2020-01-31 박숙영 (다수의 지분 이전)

* 근저당권 (양주축산업협동조합) 2020-03-09 (말소기준권리, 금156,000,000원)

* 지상권설정 (양주축산업협동조합) 2020-03-09 (물건명세서상 소멸되지 않는 권리)

* 근저당권 (김영원 외 1명) 2023-05-31 (금70,000,000원, 말소)

* 가압류 (주택도시보증공사) 2024-06-03 (금2,502,350,000원, 말소)

* 임의경매 (양주축산업협동조합) 2025-09-23 (133,406,354원, 말소)

* 압류 (부평구) 2025-12-11 (말소)

* 압류 (부천시) 2026-01-27 (말소)

등기부채권 총액은 2,728,350,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 옥정신도시 개발 지역 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 물류창고와 농경지가 혼재하는 지역 특성상 상업 및 업무 기능보다는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "옥빛초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 형성에 따른 기본적인 편의시설은 갖추어졌을 것으로 보이나, 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근성 제약: 토지의 일부(기호 1)가 지적상 맹지이며, 차량 진입이 어려운 구역이 있어 토지 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 답(농지)이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 리스크가 있습니다.

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 토지 이용에 있어 협의가 필요하며 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 인수되는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 관련 부담을 고려해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상의 총 채권액(약 27.2억 원)이 감정가(약 5.1억 원)에 비해 매우 높아, 권리관계가 복잡하고 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 답(농지)의 일부 지분 매각 건으로, 옥빛초등학교 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 물류창고, 농경지가 혼재하며, 교통은 보통 수준이나 토지 자체의 접근성은 제한적입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되나, 지상권이 매각 후에도 인수되는 점을 유의해야 합니다.

농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지 및 지분 매각이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

생산녹지지역 등 토지이용계획상의 제한과 높은 총 채권액은 본 건의 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 옥정신도시 인근 지역의 잠재적 가치 상승: 옥정동은 신도시 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 낮은 낙찰가 기대: 맹지, 지분매각, 농지취득 제한, 인수되는 권리, 개발 제한 등 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건은 맹지, 지분매각, 농지 취득 제한, 용도 지역 제한, 인수되는 지상권 등 다수의 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 등기부상의 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 분석, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 파악하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어려우므로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 개별적인 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.