나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4506 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 280-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 음식점, 숙박시설, 요양원, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용건부지임.

인접 도로상태

기호 1 : 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역, 제한보호구역(위임지역15M), 접도구역(국지도98호선), 토석채취 제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 외벽 : 사이딩 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 내부 인테리어 등 마감 바닥 : 장판지깔기 등 마감 창호 : 알루미늄새시 창호 등임. 기호 3 : 경량철골구조 기타지붕 2층건으로서, 외벽 : 목재 등 마감 바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감 창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

기호 2 : 근린생활시설(음식점) 및 주택(방2, 주방, 화장실)임. 기호 3 : 근린생활시설(방갈로 및 화장실)임. ("지적 및 건물개황도와 건물이용상태" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도와 건물이용상태"와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

기호 2 건물은 공부상 근린생활시설이나 현황 일부는 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ) 포함
목록1. 을구6번 지상권자가 2025.10.1.자 지상권말소동의서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4506 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOO (장흥농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 280-6

용도: 근린시설 (건물 현황: 제1종근린생활시설, 음식점, 주택, 방갈로)

감정가: 910,491,650원

1.3. 면적 및 건물정보

토지면적: 998.00㎡ (약 302평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물총면적: 178.55㎡ (약 54평) - (건물 2: 98.75㎡, 건물 3: 98.75㎡로 추정되나, 제공된 JSON에서는 합산된 면적으로 보임. 건물감정평가요항표 상 기호 2, 3으로 구분됨)

건물 지분: 178.55㎡ (건물 2, 3 합산 면적)

건물 제시외면적: 204.60㎡ (감정평가서상 ㄱ~ㄹ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 선순위지상권 (을구6번) 존재하나, 지상권자가 2025년 10월 1일부로 지상권 말소 동의서를 제출함.

* 일괄매각이며, 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ)이 포함됨.

* 건물(기호2)은 공부상 근린생활시설이나 현황 일부는 주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 "기산저수지" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 음식점, 숙박시설, 요양원, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역, 제한보호구역(위임지역15M), 접도구역(국지도98호선), 토석채취 제한지역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획시설 및 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020-04-22 근저당권)

* 토지 등기부

* 갑구: 소유권 이전 (1992년, 2002년)

* 을구6: 지상권설정 (2002-06-10), 권리자: 장흥농업협동조합, 존속기간: 2032년 6월 10일까지. (단, 2025년 10월 1일부 지상권 말소 동의서 제출 확인됨)

* 을구14: 근저당권 (2020-04-22), 채권최고액: 325,000,000원, 권리자: 장흥농업협동조합. (말소기준권리)

* 갑11: 임의경매개시결정 (2025-09-23), 채권액: 256,765,798원, 신청인: 장흥농업협동조합.

* 등기부채권 총액: 325,000,000원

* 건물 등기부

* 갑구: 소유권 보존 (2009년), 소유권 이전 (2015년)

* 을구7: 근저당권 (2020-04-22), 채권최고액: 325,000,000원, 권리자: 장흥농업협동조합. (말소기준권리)

* 갑5: 임의경매개시결정 (2025-09-23), 채권액: 256,765,798원, 신청인: 장흥농업협동조합.

* 등기부채권 총액: 325,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김우홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(2020.04.22. 근저당)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 선순위 지상권(2002.06.10.)은 지상권 말소 동의서가 제출되어 있어, 등기부상 말소 예정인 권리들의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 기산리 지역은 기산저수지를 중심으로 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있는 것으로 파악됩니다. 주변에 요양원 등 다양한 용도의 시설이 혼재하고 있어, 지역 특성에 맞는 상업 시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 개발 가능성

기산저수지 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 관광객 대상의 부대시설(식당, 카페, 펜션 등)로의 활용 잠재력이 있습니다. 또한, 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양주시 백석읍 소재지로, 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원은 인근 주요 시가지로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

5.2. 주변 환경

* 혐오시설: 경기도 양주시 백석읍 기산리 280-6번지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 자연환경: 기산저수지가 인근에 위치하여 상대적으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 지상권

을구6번의 지상권 설정이 말소 동의서가 제출되었으나, 말소 등기 완료 전까지는 잠재적 권리 관계로 남아있을 수 있습니다. 다만, 말소 동의서 제출일(2025.10.1.)이 경매 시점과 근접해 있다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 204.60㎡가 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 실제 현장 조사 시 해당 건물들의 상태, 법적 문제 유무, 철거 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역 외에도 가축사육제한, 개발제한 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.4. 건물 용도 현황

건물 일부가 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중인 점은 추후 이행강제금 부과 가능성 등 행정적인 이슈가 발생할 수 있으므로, 관련 부서 문의 및 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 기산저수지 인근에 위치한 근린시설 건물과 토지입니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 또한 원활한 편입니다. 감정가는 9억 1천만 원대이며, 토지 998㎡, 건물 178.55㎡와 제시외 건물 204.60㎡가 포함된 일괄 매각 대상입니다.

권리관계상 선순위 지상권이 존재했으나, 지상권 말소 동의서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 높이는 요인 중 하나입니다. 다만, 토지 이용 제한 사항 및 건물 일부의 현황과 공부상 용도 불일치 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 기산저수지 인근으로, 관광객 유치 및 레저 관련 사업에 유리한 입지입니다.

* 권리관계: 선순위 지상권 말소 예정으로 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 및 활용에 용이합니다.

* 포함사항: 제시외 건물까지 포함되어 있어 추가 활용 공간이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 910,491,650원을 기준으로, 주변 시세, 시장 상황, 권리관계 분석 결과, 그리고 명시된 잠재적 리스크(제시외 건물, 용도 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 경쟁 상황에 따라 결정될 수 있습니다. 다만, 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어려우며, 실제 현장 방문을 통한 가치 평가와 경쟁 물건 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.