나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13338 [1] 서울특별시 성북구 석관동 129-4 아람채 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 서울지하철 "석계역" 남서측 인근에 위치한 "아랑채" 도시형생활주택(단지형다세대) 제6층 제604호으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 북측의 화랑로와 남서측의 한천로 주변으로 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에 지하철 "석계역"이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층의 도시형생활주택 (단지형다세대)으로 사용승인일은 2018년 11월 26일입니다 외벽: 미장석재,벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호: 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,냉방,난방,도시가스, 승강기,화재안전장치,주차장 설비등

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 서측과 북측과 동측으로 폭 약 4~6m의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,도로(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인등,용도(단독,다가구,아파트,연립,다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

구청 주택정책과-17612(2022.7.11)호에 따른 위반건축물 표기[위반내용:6층604호2㎡조립식패널조주거용도 무단증축[건축법제14조위반]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

물건 비고

- 집합건축물대장 상 위반건축물표기(2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13338 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 129-4 아람채 6층604호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 246,000,000원

토지면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

건물면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 집합건축물대장 상 위반건축물 표기 (2㎡ 조립식 패널조 주거용도 무단증축)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 "아람채" 도시형생활주택 제6층 제604호로, 지하철 1호선 및 6호선 "석계역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 북측 화랑로와 남서측 한천로 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 등기부 현황을 분석한 결과, 소유권은 안승복 외 1명에게 있으며 2019년 1월 2일에 보존 등기되었습니다. 이후 매매를 통해 윤경님에게 이전되었으며, 말소기준권리는 2020년 6월 30일 접수된 권오준의 근저당권입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(강민주)가 보증금 230,000,000원, 차임 0원으로 거주 중입니다. 전입일자는 2020년 2월 24일, 확정일자는 2020년 1월 30일이며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2024년 5월 24일입니다.

* 물건명세서 상 권리분석: 을구 4번 주택임차권(강민주)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 경매 절차를 통해 보증금 전액을 배당받을 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 대항력 존재 및 명세서 상 인수 가능성 문구는 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

* 압류 및 가압류: 종로세무서장, 주택도시보증공사, 엠메이드대부유한회사, 성북구, 강서구, 서울북부지방법원 강제경매(채권자: 주택도시보증공사), 국민건강보험공단 등의 압류 및 가압류가 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 석관동 지역은 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. "석계역"이라는 지하철 역세권이라는 장점이 있어, 이를 중심으로 형성된 상권이 배후 수요를 충족시키고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 음식점, 근린생활시설 등이 주를 이루고 있으며, 이는 해당 물건의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축 정보: 본건은 2018년 11월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 내부 설비: 위생, 급탕, 냉방, 난방, 도시가스, 승강기, 화재안전장치, 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

* 교통: 지하철 1, 6호선 "석계역"을 이용할 수 있으며, 주요 도로인 화랑로와 한천로에 인접하여 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 마트, 병원, 학교 등의 편의시설 이용이 가능합니다. (지도상 확인 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장 상 6층 604호에 2㎡의 조립식 패널조 주거용도 무단 증축이 확인되었습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건축물대장 정리 및 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 보증금 2억 3천만 원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 잠재적 부담입니다.

* 명도 관련: 임차인이 점유 중이므로, 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 2018년 준공이라는 비교적 신축이라는 장점이 있습니다. 하지만 집합건축물대장 상 위반건축물 표기와 대항력 있는 임차인의 존재는 상당한 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 위반건축물에 대한 이행강제금 부과 가능성과 임차인의 보증금 인수 가능성은 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 2억 4,600만원이나, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: "석계역" 인근이라는 지리적 이점과 22.18㎡의 소형 면적은 1인 가구 등 특정 수요층을 공략하기에 유리할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 리스크 요인으로 인한 할인율을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 650만원 ~ 1,000만원 이상까지 다양한 가격이 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 22.18㎡(약 6.71평)에 대한 최근 거래 사례(2019년 준공, 29.74㎡, 3억원 거래)를 기준으로 환산 시, 평당 약 1,000만원 수준입니다. 이를 적용하면 약 2억 2,000만원 내외의 가치를 산정해 볼 수 있습니다.

여기에 감정가 2억 4,600만원과 본건의 위반건축물 및 임차인 관련 리스크를 감안하여 할인율을 적용할 필요가 있습니다.

만약 임차인 보증금 2억 3,000만원을 인수해야 하는 상황이라면, 입찰가 산정은 매우 달라져야 하나, 현재 '인수 보증금 합계 0원'을 따른다면 인수 부담은 없다고 가정합니다.

본건은 위반건축물이라는 명확한 하자가 존재하며, 임차인 관련 불확실성 또한 존재합니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 판단됩니다.

단, 최종 입찰가 결정 전에는 임차인 배당 현황 및 위반건축물 관련 행정 절차에 대한 철저한 추가 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.