나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13330 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 4층407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 파인트리 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 지하철 우이신설선 "정릉역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "정릉역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제407호로서, (사용승인:2022.08.09) 외벽: 석재타일붙임 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 8필지 일단으로 인접도로 및 인접지 대비 등고평탄한 세로장방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 광대로, 남서측으로 세로(가), 북서측으로 세로(불)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<정릉동 148-10, 148-11, 148-12, 148-13, 150-27> 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.). <추가기재>지구단위계획결정고시:2006.10.9(서고시제2006-340호). <정릉동 155-4> 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-18),<추가기재>지구단위계획결정고시:2006.10.9(서고시제2006-340호). <정릉동 155-7> 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-18),<추가기재>지구단위계획결정고시:2006.10.9(서고시제2006-340호). <정릉동 971-14> 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13330 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 4층407호

용도: 도시형생활주택

감정가: 208,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 정보

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

건물면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

토지지분: 4.99㎡

건물지분: 12.85㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 지하철 우이신설선 "정릉역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 우이신설선 "정릉역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통환경은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑3 압류 (파주세무서장) 2025년 5월 7일입니다.

3.2. 인수되는 권리

을5 주택임차권 (이륭걸) 169,000,000원 (전입/확정일자 2023년 3월 31일)은 대항력이 있으며, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이륭걸)

보증금: 169,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-31

확정일자: 2023-03-31

대항력: 있음

비고: 선순위임차인으로 보증금 전액 인수 대상입니다.

3.4. 총 채무 금액

등기부 채권 총액: 169,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 동현파빌리언 (2003년식, 59.36㎡): 2026년 7월 6일 235,000,000원에 거래되었습니다.

- 엘렌시아 (2021년식, 29.94㎡): 2026년 7월 12일 230,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 12.85㎡ (약 3.89평)의 도시형생활주택으로, 제공된 주변 다세대 주택 시세 대비 면적이 현저히 작습니다.

가장 유사한 면적대의 직접적인 시세 정보는 부족하나, 엘렌시아(29.94㎡, 230,000,000원)의 거래가를 기준으로 제곱미터당 가격을 환산하면 약 7,681,000원/㎡입니다.

이 가격을 본건 면적(12.85㎡)에 적용하면 약 98,725,000원의 추정 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 208,000,000원으로, 추정 시장 가치와 상당한 차이를 보입니다. 감정가를 기준으로 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치는 39,000,000원입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설)

지도 검색 결과, 본건 주변에는 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

건물명: 갤럭시 더 정릉

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

사용승인일: 2022년 08월 09일

총 세대수: 72세대

본건: 4층 407호

5.2. 이용상태 및 설비

본건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 석재타일 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재: 대항력 있는 임차인(보증금 169,000,000원)의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 명도 부담 및 투자금 회수 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 12.85㎡(약 3.89평)으로 매우 작은 면적이라 실거주나 임대 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 상대적으로 높은 채무 비율: 감정가 대비 인수해야 할 보증금 비율이 높아 투자 수익률 확보에 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택입니다. 지하철 정릉역 인근에 자리하고 있어 교통은 편리하나, 전용면적 12.85㎡의 소형입니다. 가장 중요한 권리관계로는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 169,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적으로 보일 수 있으나, 소형 면적과 높은 인수 채무 비율이 주요 투자 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용승인되어 건물이 비교적 신축입니다.

* 역세권 입지: 지하철 우이신설선 "정릉역" 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 명확한 권리 분석: 대항력 있는 임차인의 보증금이 169,000,000원으로 명확하여 인수 금액 산정이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 하는 '임차인 보증금'을 제외하고 순수 부동산 가치에 대한 투자 수익률을 고려하여 산정합니다.

감정가: 208,000,000원

인수 보증금: 169,000,000원

감정가 기준 순수 부동산 가치 = 208,000,000원 - 169,000,000원 = 39,000,000원

본 건은 전용면적 12.85㎡로 매우 작으며, 감정가 대비 인수해야 할 보증금 비율이 높다는 점에서 투자 위험이 존재합니다. 주변 시세 분석을 통한 추정 시장 가치(약 98,725,000원)와 감정가(208,000,000원) 간의 괴리를 감안하더라도, 감정가를 기준으로 한 순수 부동산 가치(39,000,000원)에 대해 보수적인 접근이 필요합니다.

투자자는 순수 부동산 가치에 대해 투자 위험 프리미엄을 고려한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하게 됩니다. 이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 30,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.