나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52077 [1] 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9102호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대이며 인근의 교통시설과 상업시설과 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 인근에 지하철역과 고속도로 진입로 등이 소재하며 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건의 북동측으로 인접하여 지하철 8호선 "장지역" 소재하고, 이 역은 본건 건물의 지하로 서로 연결됨. 본건 상가 단지 동측과 북측에 인접하여 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설 및 근린생활시설로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰딩, 페인팅, 타일, 합판 및 인테리어 마감. 창호 : 시스템 샷시 창호.

이용상태

현재 판매시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 냉방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 방송설비 및 기타 부대설비 갖추고 있음. 본건 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대 분의 주차공간이 확보되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 상가 단지 전체 대체로 부정형의 토지로서 간선도로에 비해 등고평탄하며, 상업시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 비행안전제4구역(전술), 비행안전제5구역(전술), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52077 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층와이-9102호

용도: 판매시설

감정가: 72,000,000원

토지면적: 3.26㎡ (약 0.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11.34㎡ (약 3.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOO (송파농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 오픈형 상가로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로 합체하여, 9081호, 9080호는 커피숍으로 합체하여, 9068호는 편의점과 커피숍의 창고로 각 이용되고 있음. 9102호, 9103호, 9104호는 경계선 표시는 존재하고, 9081호, 9080호는 경계선 표시가 없음. 9102호, 9103호, 9104호의 경계 부분과 9081호, 9080호의 경계 부분에 대한 복원 가능성은 있어 보인다는 현황조사서보고서 참고.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역" 남서측에 인접하여 위치하며, 주변 지역은 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설들이 주류를 이루는 상업지대입니다. 인근의 교통시설, 상업시설, 근린공원 등이 형성되어 상가로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건으로 차량 출입이 용이하며, 지하철 8호선 "장지역"이 본건 건물 지하로 서로 연결되어 있습니다. 또한 상가 단지 동측과 북측에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편익은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 상가 단지는 동측으로 로폭 약 50m, 북측으로 로폭 약 35m, 서측으로 로폭 약 30m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역(다수), 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019-08-27 접수된 송파농업협동조합의 근저당권 (채권액 144,000,000원)입니다.

* 임의경매 개시결정: 2025-09-17 접수된 송파농업협동조합의 임의경매 (채권액 86,995,286원)로, 본 물건에 대한 경매가 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액: 144,000,000원입니다.

* 소유권 변동: 김정곤(2010-03-31), 장외선(2011-04-15), 김석겸(2019-05-29, 협의분할에 의한 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건은 서울 송파구 문정동의 대규모 복합 쇼핑몰인 가든파이브라이프 내 판매시설입니다. 주변 지역은 대형 쇼핑몰, 법조타운, 공동주택 등이 밀집한 상업 및 업무지구입니다.

* 주요 이용 현황: 현재 본건은 오픈형 상가로, 인접 호실들과 합체하여 이용되고 있습니다. 구체적으로 9102호, 9103호, 9104호는 편의점으로, 9081호, 9080호는 커피숍으로 사용되고 있으며, 9068호는 이들 점포의 창고로 이용 중입니다.

* 집객 요인: 장지역과 직접 연결되는 초역세권 입지, NC백화점, 현대시티몰 등 대형 테넌트 입점, 다양한 문화 및 편의시설이 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역이 건물 지하와 직접 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 가든파이브라이프는 대규모 복합 쇼핑몰로서 다양한 쇼핑, 외식, 문화, 엔터테인먼트 시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 상가 단지 전체에 옥내 자주식 주차 공간 3,676대 분이 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 가든파이브라이프 단지 내에는 옥상정원이 조성되어 있고, 주변에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 검색 결과, 특이한 혐오시설이나 유해시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호실 합체 및 경계 불명확: 본건은 여러 호실을 합쳐서 사용 중이며, 특히 9081호와 9080호는 경계선 표시가 없는 상태입니다. 합체된 공간의 사용에 따른 소유권 또는 임차권 관련 분쟁 가능성이 있으며, 명도 및 인도 과정에서 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 현황조사서에 복원 가능성이 언급되었으나, 실제 복원 범위 및 비용, 기간 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 보증금 외 월세 등의 조건 확인이 필요하며, 대항력 유무에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 여러 도시계획법상의 규제(유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전구역, 과밀억제권역 등)를 받고 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 장지역과 직접 연결되는 가든파이브라이프 내 판매시설로서, 탁월한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖춘 잠재력 있는 상가입니다. 다만, 여러 호실을 물리적으로 합쳐서 사용하고 있으며 일부 호실의 경계 표시가 불명확한 점은 명도 및 인도 과정에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계는 추가 확인이 필요하며, 향후 건물 이용 및 개발에 관한 도시계획법상 규제도 고려해야 합니다. 상권 내 경쟁력은 우수하나, 합체 이용으로 인한 물리적, 법률적 문제를 해결할 수 있는지 여부가 투자 성공의 중요한 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 8호선 장지역과 직접 연결되어 유동인구 확보가 용이합니다.

* 대규모 복합 상권: 가든파이브라는 대형 유통단지 내 위치하여 집객 효과가 높습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 감정가 7,200만원 대비 총 면적 14.6㎡ (약 4.41평)으로, 유사 부동산 대비 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다. (단, 합체 이용으로 인한 실제 사용 면적 및 가치 변동 가능성 있음)

* 다양한 편의시설 및 주차 공간: 대규모 쇼핑몰의 이점을 활용할 수 있으며, 3,676대의 주차 공간은 이용객 편의성을 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계 0원을 제외하고, 감정가 7,200만원을 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다. 본건의 예상 입찰가는 인근 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현재 가든파이브 상권의 활성화 정도, 그리고 가장 중요한 합체 이용된 호실들의 명도 난이도와 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 반드시 현장 방문을 통해 구체적인 상태를 확인하고, 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 전문가와 상담하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.