나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52105 [1] 서울특별시 성동구 행당동 286-25 왕십리큐브스테이트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성동구 행당동 왕십리역오거리 동측 인근에 위치하며 부근은 각종 상업업무 용 건물과 점포 및 상가 등이 주를 이루어 형성되어 있는 왕십리상권지역으로 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설 등이 위치하고 근거리에 각급학교와 관공서, 할 인점 등이 위치하고 있어 제반입지여건은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1~2분 거리에 위치하고 지하철역(왕십리역/ 2호선,5호선,경의중앙선,수인분당선)이 도보로 약 1~2분 거리 에 위치하여 일반대중교통사정은 매우 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 2층 203호로서, 외벽 : 화강석 및 석재패널 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 비닐쉬트 등 마감, 창호 : 시스템창호 등.

이용상태

2층 203호: 오피스텔로 이용중임. (후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 2필1단의 부정형의 경사지로서 업무시설 및 도시형생활주택 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 동측으로 단지외 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(왕십리광역중심), 대공방어협조구역 (77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토 지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임. (2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2018.09.21일이며 본건이 속한 건물동은 지하 2층 ~ 지상10층 규모의 주상용건물로 총 58호/27세대임. (3)기 타 : 본건은 폐문 및 관계인부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황도 면을 기준으로 건물외관 조사와 인근주민 탐문 등을 참조하여 내부 이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바 사실조회시 다소 상 이할 수도 있으니 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

본건은 서울특별시 성동구 행당동 286-25번지에 위치한 왕십리큐브스테이트 2층 203호 오피스텔입니다.

1.2. 건물정보

건물명칭은 왕십리큐브스테이트이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 203호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2018년 9월 21일이며, 건물은 지하 2층 ~ 지상 10층 규모의 주상용 건물로 총 58호/27세대로 구성되어 있습니다.

본건의 전유부분 면적은 15.98㎡ (약 4.83평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

건물에는 급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스, 기계식 주차장, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 출입 통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지정보

본건은 총 2필지 1단의 부정형의 토지 위에 건축된 건물 중 일부이며, 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지의 총 면적은 5.27㎡ (약 1.59평)이며, 건물분이 차지하는 토지 지분은 5.272㎡ (약 1.60평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

토지이용계획은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(왕십리광역중심)이며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.4. 경매정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52105 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 161,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울 지하철 왕십리역 오거리 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 각종 상업업무용 건물, 점포, 상가 등이 밀집된 왕십리 상권 지역입니다. 인근 간선도로변에는 근린생활시설이 발달해 있으며, 각급 학교, 관공서, 할인점 등이 가까이 있어 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류장이 도보 약 1~2분 거리에 있습니다. 또한, 지하철 2호선, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선이 지나는 왕십리역이 도보 약 1~2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 권리관계

본건에는 주택도시보증공사(김샘), 유상우, 이봉근 임차인이 등재되어 있습니다.

주택도시보증공사(김샘)의 임차보증금은 200,000,000원이며, 대항력은 없습니다.

유상우 임차인의 임차보증금은 2,000,000원, 차임은 500,000원이며, 대항력은 없습니다.

이봉근 임차인의 임차보증금은 0원, 차임은 0원이며, 대항력은 없습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 압류(갑4, 2024.08.02.)로 판단되며, 이는 경매 신청에 따라 말소될 예정입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리(대항력)를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑5, 2025.09.19.)은 말소될 예정입니다.

전유물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(갑1), 공유자전원지분전부이전(갑2), 소유권이전(갑3) 등은 말소되지 않는 선순위 권리일 수 있으나, 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다. 본 건의 경우, 모든 임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 행당동 왕십리역 인근은 서울의 주요 상업 및 교통의 중심지 중 하나로, 다양한 오피스, 상업 시설, 금융기관, 문화시설 등이 밀집해 있습니다. 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부하여 오피스텔 및 상가 임대 시장이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 2025년 7월 22일에 16.53㎡ 오피스텔이 170,000,000원에 거래되었고, 2025년 1월 10일에는 16.53㎡ 오피스텔이 160,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 면적은 15.98㎡로 최근 거래 사례와 유사하며, 감정가는 161,000,000원으로 최근 실거래가 범위 내에 있어 시장 가격 수준을 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다. 2018년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 승강기, 도시가스, 기계식 주차장, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 출입 통제 설비 등 생활에 필요한 편의 및 안전 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

왕십리역을 중심으로 대형 쇼핑몰(엔터식스, 비트플렉스 등), 영화관, 병원, 각종 금융기관, 관공서, 다수의 식당 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 가까운 거리에 서울숲 등 녹지 공간도 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서 관련

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 HUG는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하지 않아도 된다는 점에서 긍정적이나, HUG의 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 절차적 변동 가능성에 유의할 필요는 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

서울특별시 성동구 행당동 286-25번지 일대 및 왕십리 큐브스테이트 주변에 대한 조사 결과, 부동산 정보 서비스 및 지도 서비스 상에서 해당 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 상업 및 주거 시설이 밀집된 도심 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 교통 요지인 왕십리역 인근에 위치하여 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 건물이 비교적 신축이며, 주변 상권 발달로 인한 임대 수익 기대감이 높은 지역입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자는 임차인 관련 부담 없이 물건을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행하고 있으며, HUG 측의 확약서 제출로 권리 관계가 명확해져 투자 불확실성이 낮습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 왕십리역 초역세권으로 서울 시내 접근성이 매우 우수함.

* 뛰어난 교통: 다수의 지하철 노선 및 버스 노선으로 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업/업무 지구 발달로 오피스텔 임대 수요 풍부.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 없음.

* 최신식 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축이며 건물 관리 상태 양호 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 161,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(160,000,000원 ~ 170,000,000원) 및 본건의 층수(2층)를 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 160,000,000원 ~ 168,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.