나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52099 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 7층이705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 "장지역(지하철 8호선)" 북서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 업무시설, 상업시설, 각종 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공원 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 "장지역", "문정역" 이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하-층/지상18층 건물 내 제7층 제이705호로서 (사용승인일 : 2016.09.29) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택, 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 판매시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 송파대로, 북서측으로 새말로, 남서측으로 법원로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지 개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52099 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 7층이705호

용도: 오피스텔

감정가: 465,000,000원

토지면적: 9.34㎡ (약 2.82평)

건물면적: 48.93㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOO (북서울농업협동조합으로 추정)

특이사항: 별도등기, 대항력있는 임차인

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 별도등기, 대항력있는 임차인

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 "장지역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트단지, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설, 각급 학교, 관공서 및 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 8호선 "장지역"과 "문정역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 가장형 토지 위에 공동주택, 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 판매시설 등이 복합적으로 이용되고 있습니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 송파대로, 북서측으로 새말로, 남서측으로 법원로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 제한되어 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 해당 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 있다고 판단될 만한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (북서울농업협동조합, 2022-04-07, 117,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 압류(갑3, 갑5), 가압류(갑4, 갑7, 갑8), 임의경매(갑6) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 표기가 있으나, 구체적인 권리 내용이나 비고 사항이 없어 명확하지 않습니다. 다만, 일반적으로 명시되지 않은 권리는 소멸된다고 보지만, "별도등기" 표기가 있는 점은 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-11

확정일자: 2020-11-11

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 김 )

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-11-11

확정일자: 2020-11-11

배당신고일자: 2025-11-20

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 4억원과 함께 존재하므로, 경매 진행 결과에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있습니다.)

1.4. 상권분석

서울특별시 송파구 문정동은 최근 몇 년간 법조타운, 지식산업센터, 복합단지 조성 등으로 업무 및 상업 기능이 강화된 지역입니다. 본 물건은 장지역과 문정역을 중심으로 발달한 상업 및 업무 지구에 위치하며, 주변의 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업시설 등은 풍부한 배후 수요를 제공합니다. 또한, 인근의 유통단지는 관련 업종의 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역 및 문정역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 송파대로, 새말로 등 주요 간선도로망을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 대단지 아파트에 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행, 외식업체 등)이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육 및 공공시설: 주변에 각급 학교가 위치해 있으며, 송파구청, 서울동부지방법원 등 공공기관과 문화시설, 공원이 인접하여 생활의 질을 높여줍니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본 건의 가장 큰 리스크는 보증금 4억원에 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않아도 된다는 의미일 뿐, 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전부가 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 떠안거나 임차인과의 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 13억 9천만원으로, 감정가 4억 6천 5백만원을 훨씬 초과합니다. 이는 후순위 권리자들이 배당받기 어렵게 만들어 경매가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성을 시사하지만, 동시에 임차인의 보증금 회수 가능성과 관련된 불확실성을 증대시킵니다.

* 별도등기: "별도등기" 표기가 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 별도등기는 경매로 소멸되지 않는 권리일 수 있으므로, 낙찰 전 등기부등본을 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 유통단지, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 지정 등은 향후 재개발이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있는 요소입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지와 주변의 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 잠재적인 가치는 있으나, 4억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재와 등기부상의 높은 채무 총액으로 인해 상당한 위험 부담을 안고 있는 물건입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 회수 문제는 낙찰 후 가장 큰 이슈가 될 수 있으므로, 해당 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 투자자라면 고위험-고수익을 감안하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 장지역 및 문정역 인근으로 뛰어난 교통 환경과 직주근접성을 자랑합니다.

* 생활 편의성: 송파구 핵심 지역에 위치하여 풍부한 생활 편의시설 및 공공 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 문정동 일대의 지속적인 개발 호재로 인한 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 7일 거래: 전용 48.96㎡, 15층, 450,000,000원 (약 919만원/㎡)

* 2026년 5월 1일 거래: 전용 47.04㎡, 3층, 424,000,000원 (약 901만원/㎡)

* 2026년 5월 4일 거래: 전용 48.96㎡, 18층, 460,000,000원 (약 939만원/㎡)

* 감정가: 465,000,000원

* 분석: 최근 매매가는 424,000,000원에서 460,000,000원 사이에 분포하며, 이는 본건의 감정가(465,000,000원) 및 현 시세를 반영합니다. 그러나 4억원이라는 높은 금액의 대항력 있는 임차인과, 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 입찰가 결정에 있어 매우 중요한 고려 요소입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되었으나, 이는 경매 절차상 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않는다는 의미일 뿐, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 낙찰자에게 위험 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 반영하여 시장가 하단 또는 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 420,000,000원 ~ 440,000,000원

이 물건의 특성과 리스크를 종합적으로 고려할 때, 430,000,000원을 최적의 입찰가로 제시합니다. 이는 시장가 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 위험을 고려한 보수적인 가격입니다. (단, 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 하였으며, 실제 입찰 전 임차인 권리관계, 현장 조사, 전문가 상담 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.