나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52090 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성일초등학교" 남서측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주변은 상업용빌딩, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 다수와 지하철역이 소재하는 바, 교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 도시형생활주택(원룸형) 제1종근린생활시설 내 8층 806호로서, (사용승인일자: 2021.04.23) 외벽: 인조석 붙임 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 "도시형생활주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 현황 "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선 포장도로와 남서측으로 왕복2차선 포장도로가 접하며, 도로상태 및 관리는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52090 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 8층806호

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 제1종근린생활시설

감정가: 240,000,000원 (24,000만원)

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "성일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 빌딩, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 양호한 편입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 간선도로와 버스정류장, 지하철역(강동역, 강동구청역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 7]

* 건물의 구조

2021년 4월 23일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 도시형생활주택(원룸형) 건물로, 본건은 8층 806호입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 8]

* 이용상태

현황 "도시형생활주택"으로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 승강기, 옥외 및 지하주차장 시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 토지 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 "주상용 건부지"로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 인접 도로상태

북동측 왕복 4차선, 남서측 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제사항이 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

* 등기부 요약

건축물대장 상 최초 등기일은 2021년 5월 7일 소유권보존등기이며, 이후 소유권 이전 및 신탁 관련 등기가 있었습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 20일 접수된 강동세무서장의 압류입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이정숙)

* 보증금: 235,000,000원 (23,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 4일

* 확정일자: 2021년 5월 25일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 6월 19일

* 비고: 주택임차권 (을1) 등기되어 있으며, 인수 조건입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 집합건물 등기부요약]

* 권리분석 종합

을구 1번의 주택임차권(이정숙)은 대항력이 있으며, 전입일자(2021.06.04)와 확정일자(2021.05.25)가 소유권 이전 등기일(2021.06.03)보다 앞서 있어 대항력을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다. 물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차보증금 235,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 못하는 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

* 주변 시세

건축물 정보에 따르면 해당 건물(에스아이팰리스 센트럴성내)은 2021년 4월 준공된 신축급 도시형생활주택입니다.

관련 정보에 따르면, 에스아이팰리스 센트럴성내와 동일 면적대의 평균 시세는 평당 약 2,612만원 수준으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적 14.07㎡ (약 4.26평)의 시장 가치를 추정해보면 약 111,250,000원 (1억 1,125만원) 수준으로 예상할 수 있습니다.

다만, 제공된 주변 매매 JSON 정보는 연립, 다세대 주택으로 건물 종류 및 연식이 상이하며, 면적 대비 거래 금액이 낮게 표시되어 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. [cite: 입력된 JSON 데이터]

* 상권 특징

단지 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 학교, 병원, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5. 생활정보

* 주거 환경

원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구에 적합한 구조입니다.

2021년 준공되어 건물 상태가 양호합니다.

* 교통 및 편의시설

강동역, 강동구청역 등 대중교통 이용이 편리하며, 올림픽공원, 강동세무서, 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있습니다.

성일초등학교가 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 주차

건물 내 주차 공간이 확보되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이정숙 씨의 보증금 235,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 감정평가액 240,000,000원과 임차보증금 235,000,000원이 거의 유사한 금액이므로, 배당이 이루어지더라도 전액 변제가 어려울 경우 인수 금액이 클 수 있습니다. 이는 실질적인 총 매입 비용 증가로 이어집니다. [cite: 감정평가서요약 요향표, 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

* 시장 가치와의 괴리

추정된 시장 가치(약 1억 1,125만원)가 감정가(2억 4,000만원) 및 임차보증금(2억 3,500만원)에 비해 현저히 낮아, 유찰이 거듭될 가능성이 높으며, 임차인 보증금 인수 시 상당한 금전적 손실이 예상됩니다. [cite: 7, 감정평가서요약 요향표]

* 토지 이용 제한

다양한 도시계획법규(제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전구역 등)의 적용을 받아 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 내 복합 용도 지대이므로 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 도시형생활주택으로 입지 및 교통 여건은 우수하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 235,000,000원이 감정평가액 240,000,000원과 거의 동일하여 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 또한, 파악된 주변 시세 대비 감정평가액이 과도하게 책정된 것으로 보여 시장 가치와 괴리가 있습니다. 이러한 상황으로 인해 본건은 높은 위험성을 내포하고 있으며, 철저한 권리 분석 및 임차인과의 소통을 통한 명확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설과 컨디션을 유지하고 있습니다.

* 우수한 입지: 지하철역 및 간선도로 접근성이 뛰어나며, 주거 및 상업 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 감정평가액 240,000,000원 대비 임차인의 대항력 있는 보증금이 235,000,000원으로 거의 유사하며, 주변 시세(평당 약 2,612만원)를 고려할 때 본건의 시장 가치는 약 1억 1,125만원 수준으로 추정됩니다.

만약 임차 보증금 전액을 인수해야 한다면, 시장 가치 대비 실질적인 투자 비용이 매우 높아져 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 건에 대한 보수적인 입찰가를 제시하며, 최저 입찰가는 감정가 이하로 시작하되, 잠재적 인수 금액 및 시장 가치를 고려하여 매우 낮게 책정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보 및 시장 분석에 따른 추정치이며, 임차인과의 협상 결과, 배당 현황, 현장 조사 등을 통해 변동될 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 인수 금액과 관련하여 추가적인 확인 및 법률 자문이 반드시 필요합니다. 예상보다 높은 금액을 인수하게 될 경우 막대한 손실이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.