나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52086 [1] 서울특별시 강동구 천호동 238-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재하는 "천호초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 원할하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 8호선 "암사역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 현황 근린생활시설 및 주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 18미터 내외의 구천면로와 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 구천면로42길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05) , 도로(저촉) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 제시외건물 ㉠~㉨('후첨' 내부구조도 참조)이 소재하며, 제시외건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할 때 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되나, 제시외건물 ㉦은 현황 주택으로 이용중이니 업무진행 시 참고 바람.

공부와의 차이

기호1,2는 2인이상이 공동으로 소유하는 공유지분부동산이며, 박춘수님이 해당 부동산의 일부를 매수 할 당시 박춘수님과 이계복님이 작성한 매매계약에 관한 약정서에 따르면 이춘수님과 이명범님 외 4인(기존 이계복님 소유)은 각각 지분의 위치를 정하여 소유하는 구분소유적 공유관계에 있는 것으로 조사되었음. 따라서 본 평가시 감정평가 대상은 기호1,2 중 박춘수님의 소유부분을 제외한 이명범님 외 4인의 지분 부분만을 평가대상으로 하였으며, 해당 부분에서 이명범님의 지분의 위치는 특정되지 않은바, 전체 물건을 기준하여 평가한 후 이명범님 지분 전부를 면적 사정하여 감정평가하였으니 업무진행 시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서(사용승인일 1980.07.08.) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지 도배 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 현황 상업용 및 주택으로 이용중인 것으로 조사됨. -지1층 : 근린생활시설(2개호), 주택(거실, 방2, 주방, 화장실 등) -1층 : 근린생활시설(5개호) -2층 : 근린생활시설(2개호) -옥탑층: 계단실

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되었으며, 주택 부분은 유류 보일러에 의한 난방설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호2 건물의 지층은 건축물대장 상 지하실로 기재되어 있으나 현장조사시 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었으니 경매 진행 시 참고바람.(후첨 내부구조도 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각. 공유자 우선매수신청권 행사는 1회에 한함 (공유자 중 박춘수는 우선매수권 없음)
2025.10.13.자 현황조사서 및 2025.11.20.자 감정평가서에 따르면 이사건 목적물은 박춘수와 이계복의 지분을 이전받은 공유자들의 구분소유적 공유관계로 보이고, 감정평가 대상은 박춘수의 소유지분을 제외한 이명범 외 4인의 지분만을 평가대상으로 하였으며, 해당 부분에서 이명범의 지분 위치는 특정되지 않아, 전체 물건 기준으로 평가한 후 면적 사정함
2026.06.26.자 현황보고서에 따르면 공유자 중 박춘수의 소유부분과 나머지 공유자들의 부분은 별개의 출입문과 계단이 있으며 옥상도 동일하므로, 건물 중앙부분을 기준으로 건물을 바라보고 있을 때 왼쪽 부분(MR.강 안마원)이 매각대상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52086 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 238-1 (신주소: 서울특별시 강동구 구천면로 300)

* 용도: 근린시설

* 감정가: 733,025,600원

* 토지면적: 469.00㎡ (약 141.87평)

* 건물면적: 635.24㎡ (약 192.18평)

* 토지 지분: 46.71㎡ (약 14.13평)

* 건물 지분: 64.16㎡ (약 19.41평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 1980년 07월 08일

* 층수: 지하 1층, 지상 2층

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 8호선 "암사역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본 건 토지는 남동측으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, 현재 근린생활시설 및 주택 용도로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로는 노폭 약 18미터 내외의 구천면로, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 구천면로42길과 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2025년 09월 22일 접수된 주식회사 대한씨에스씨의 강제경매 개시 결정(채권액 61,504,066원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 지상권은 없으며, 기타 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (주식회사 동양냉동이엔지 대표)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2016-04-06

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자: 2016-10-28

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 심

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2001-04-22

* 확정일자: 2002-10-30

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 양

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입일자: 2023-10-13

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023-11-09

* 확정일자: 2023-11-09

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1968-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 경우에도 대항력이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조 (주식회사 더기발한 대표)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2014-09-18

* 대항력: 있음

* 비고: 차임이 0원인 경우에도 대항력이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2008-07-23

* 대항력: 있음

* 비고:

* 인수될 권리금액: 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리사항: 본 건은 공유자우선매수신고 대상이며, 공유자 중 박춘수는 우선매수권이 없습니다. 물건명세서 상, 본 건은 구분소유적 공유관계로 보이며, 평가 대상은 박춘수 소유 지분을 제외한 이명범 외 4인의 지분이며, 이명범의 지분 위치는 특정되지 않았습니다. 또한, 건물 중앙부분을 기준으로 왼쪽 부분(MR.강 안마원)이 매각 대상임이 현황보고서를 통해 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본 건이 위치한 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트가 혼재된 지역으로, 주변에 초등학교가 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 배후수요: 인근의 주택 및 아파트 단지들로 인해 안정적인 배후수요를 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "천호초등학교"가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각 관련: 본 건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 복잡한 관계 형성 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유 관계 관련: 구분소유적 공유관계에 있으며, 특정 공유자의 지분 위치가 특정되지 않아 실제 사용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 건물 중 특정 부분(MR.강 안마원)만이 매각 대상이므로, 경계 및 이용 범위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 일부 임차인은 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 상태입니다. 이는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 추후 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 내포합니다.

* 공유자 우선매수권: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 매각 절차가 복잡해지거나 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1980년에 사용 승인된 건물로, 건축 연차가 높아 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기타: 제시외 건물(옥탑층 등)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 또한, 비행안전구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 근린생활시설 및 주택으로, 교통 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 지분 매각, 복잡한 공유 관계, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 특정 부분만이 매각 대상이라는 점 등 여러 복합적인 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 예상되는 법적 및 재정적 문제에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능하여 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 지분 매각 및 복잡한 권리 관계, 다수의 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크를 감안할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 전문가 컨설팅이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.