나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52079 [1] 서울특별시 강동구 천호동 22-8 헤리티지 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "성덕여자중학교" 서측에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 다세대주택 및 다가구주택 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(명일역) 등이 소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 대리석 및 석재붙임 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 "건물개황도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

E/V설비, 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술) (군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등 (단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김아영)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.26.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52079 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 22-8 헤리티지 4층 401호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

토지면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

감정가: 378,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "성덕여자중학교" 서측에 위치하며, 인근 지역은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 명일역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 서측 및 북측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 22일자 용인시의 압류(갑5)입니다. 모든 압류와 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 판단됩니다.

선순위 임차권: 등기부상 을구 1번으로 김아영 씨의 주택임차권(390,000,000원)이 등기되어 있으나, 현황 및 주의사항에 따르면 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

특이사항:

주택도시보증공사(양도 전 임차인 김아영)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 2026년 06월 26일 자로 제출되었습니다. 이는 해당 임차인이 매수인에게 어떠한 권리도 주장할 수 없음을 의미하므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김아영)

보증금: 390,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-13

확정일자: 2022-07-13

대항력: 없음 (확약서 제출)

* 임차인: 임근호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-10

대항력: 없음

4. 상권분석

주변 시세 정보 (최근 매매):

* 2026년 05월 08일, 서울 강동구 천호동 233-61, '다성이즈빌', 2017년식, 전용면적 25.69㎡, 4층, 거래금액 3,000만원.

* 2026년 05월 06일, 서울 강동구 천호동 331-27, '그린하우스', 2016년식, 전용면적 48.13㎡, 3층, 거래금액 3,525만원.

* 2026년 05월 05일, 서울 강동구 천호동 299-30, (건물명 없음), 2003년식, 전용면적 50.07㎡, 1층, 거래금액 4,800만원.

분석:

제시된 주변 실거래가 정보는 본건과 동일한 건물 또는 단지가 아니며, 건축 연도 및 면적에 차이가 있습니다.

제시된 거래 금액(3,000만원 ~ 4,800만원)과 본건의 감정가(378,000,000원) 사이에는 매우 큰 차이가 존재합니다. 이러한 격차는 감정가 산정 시점이 현재 시세와 차이가 크거나, 제시된 실거래가 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 특수성이 있음을 시사합니다.

도시형생활주택의 경우, 소형 면적에서 유사한 거래가 발생할 수 있으나, 본 건의 감정가는 제시된 주변 시세와 비교했을 때 매우 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서 본 건의 정확한 현재 시장 가치를 파악하기 위해서는 감정평가서의 상세 내용을 면밀히 검토하고, 현장 조사를 통해 유사 물건의 실제 거래 사례 및 호가를 추가로 조사하는 것이 필수적입니다.

5. 생활정보

주변 시설: "성덕여자중학교" 인근의 주택가에 위치하고 있으며, 주거 환경은 비교적 양호합니다.

편의시설: 명일역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 본 건의 감정가(3억 7,800만원)와 제공된 주변 실거래가(3천만원~4천8백만원) 간의 현격한 차이는 낙찰 후 매각 또는 향후 매도 과정에서 가격 형성에 큰 불확실성을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 감정가의 타당성에 대한 철저한 검증이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 국방부 고시 등으로 인한 비행안전제3구역, 대공방어협조구역 등 군사 관련 규제와 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 확약서의 효력: 임차인 김아영(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 최종 이행 여부에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 서울동부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

권리분석 상 가장 큰 특징은 선순위 임차인 김아영(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함으로써, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 매우 긍정적인 요소입니다.

하지만, 본건의 감정가(3억 7,800만원)와 제공된 주변 실거래가(3천만 원~4천8백만 원) 간에 심각한 수준의 차이가 존재합니다. 이 점은 본 물건의 가치 평가에 대한 심층적인 재검토와 함께, 추가적인 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 반드시 선행되어야 함을 강조합니다. 다양한 법적 규제 사항 역시 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다 (확약서 제출로 인한 인수 보증금 0원).

* 입지 환경: 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

* 권리 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 권리들로 구성되어 있어 권리 관계가 명확하고, 매각 후 소멸되는 권리가 많습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 가장 큰 이유는 본건의 감정가(378,000,000원)와 제시된 주변 실거래가(30,000,000원 ~ 48,000,000원) 사이에 극심한 괴리가 존재하기 때문입니다.

만약 제시된 주변 시세가 본건의 현재 시장 가치를 합리적으로 반영한다면, 감정가는 실제 가치보다 매우 높게 책정된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 반대로, 감정가 산정 근거가 타당하고 제시된 시세 정보가 본건과 직접적인 비교가 어렵거나 오류가 있다면, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해야 할 수도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 감정평가서 상세 내용 검토 (평가 기준 시점, 비교 사례, 평가 방법 등)

* 최근 1~2년 내 해당 지역 유사 물건(도시형생활주택, 면적, 건축 연도 등 고려)의 실제 거래 사례 및 현재 호가 재조사

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 실제 임대 수요, 주변 환경 직접 확인

* 토지이용계획상의 제한 사항이 본건의 실질 가치에 미치는 영향 평가

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기된 시세와의 괴리가 매우 크므로, 본 건에 대한 입찰은 신중한 시장 조사와 전문가의 면밀한 분석을 바탕으로 결정해야 합니다. 현재로서는 보수적인 시각에서, 제시된 가장 높은 시세(48,000,000원)를 기준으로 접근하되, 감정가의 합리성을 면밀히 따져보는 것이 바람직합니다.

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