나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52010 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15 오앤하우스 7층704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철 5호선 "길동역" 남동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 5호선 "길동역" 및 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하 2층/지상 9층 건물 내 제7층 제704호로서, 외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대(도시형-원룸형)주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정 (변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경 (자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 425-15번지에 위치한 오앤하우스 7층 704호 다세대주택(도시형-원룸형)입니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가: 130,000,000원

토지면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

건물면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

건축년월: 2014년 7월 사용승인 (2012년 2월 건축허가)

층수: 지하 2층/지상 9층 건물 중 제7층 제704호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 지하철 5호선 길동역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 길동역 및 인근 버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 일반적인 수준으로 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 승OO입니다. 등기부채권 총액은 1,871,300,000원으로 파악됩니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류 등이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 문강민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로, 향후 인수 여부 및 금액 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 임차인: 승진배

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-18

확정일자: 2020-09-03

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 있음

비고: 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 물건명세서에 의하면 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑6 압류 (강동세무서장, 2023-06-01)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권(승진배)은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건지 인근은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 자리 잡고 있는 지역입니다. 주거 기능과 근린생활시설이 혼합되어 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 상권 현황

지하철 5호선 길동역을 이용하는 유동인구가 일부 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 상권이 매우 발달한 지역이라기보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 길동역을 이용하기 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

대상 물건 인근에는 학교가 소재하고 있는 것으로 파악됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 검색 결과 상으로 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)이 물건지와 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 내용은 현장 방문을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 승진배의 보증금 1억 4천만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 임차인 문강민의 보증금 및 차임이 미상으로, 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

전체 등기부채권 총액이 18억 7천만원을 초과하며, 다수의 압류 및 가압류가 존재하여 권리관계가 복잡합니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 길동역 인근에 위치한 소형 다세대주택(도시형-원룸형)으로, 투자 관점에서 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 위험이 있으며, 임차인 문강민의 보증금/차임 미상으로 인한 불확실성도 존재합니다. 복잡한 권리 관계와 높은 총 채권액도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 길동역 역세권 소형 주택 (원룸형)

* 강동구 둔촌동 지역의 주거 가치

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 지역(둔촌동)의 다세대 주택 매매 사례는 면적 44.74㎡(약 13.5평)가 5.4억원, 50.44㎡(약 15.2평)가 4.3억원, 70.6㎡(약 21.3평)가 10.5억원에 거래되었습니다. 이러한 사례들의 평당 가격을 환산하면 대략 852만원/㎡ ~ 1487만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 건물 면적은 16.77㎡(약 5.07평)로 매우 작습니다. 만약 유사 면적의 소형 주택이 위 시세와 동일한 단가를 적용받는다고 가정할 경우, 대략 1.7억 ~ 2.5억원의 시장 가치를 가질 수 있습니다.

감정가 1.3억원(약 775만원/㎡)은 이러한 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인 승진배의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 부담액은 입찰가 + 140,000,000원이 됩니다.

또한, 임차인 문강민의 보증금/차임이 미상이므로 추가 인수 금액 발생 가능성도 고려해야 합니다.

시세 분석 결과, 해당 면적의 적정 시장 가치를 보수적으로 2.0억 ~ 2.5억원 수준으로 추정할 때, 인수 보증금 1.4억원을 제외하면 입찰 가능한 상한선은 약 6천만원 ~ 1.1억원 수준으로 볼 수 있습니다.

하지만 입찰가는 시세보다 낮은 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 및 기타 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 90,000,000원 으로 제안합니다. 이 경우 총 실질 부담액은 약 230,000,000원 (90,000,000원 입찰가 + 140,000,000원 인수 보증금)이 됩니다. 이는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.