나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52112 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ‘길동역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 강동역(지하철 5호선) 및 길동역(지하철 5호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상20층 건 내 제5층 제511호로서 (사용승인일 : 2014.10.06) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(공동주택, 업무시설, 제1*2종근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 최보림)로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52112 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 5층511호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

* 토지지분: 3.336㎡ (약 1.01평)

* 건물면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

* 건물지분: 17.689㎡ (약 5.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2014년

* 층수: 5층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 길동 소재 ‘길동역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장, 강동역(지하철 5호선) 및 길동역(지하철 5호선) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로: 대상물건 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

* 주변 시설: 강동구 길동역 주변 지역은 서울 동쪽 끝에 위치하며, 한강과 인접해 있어 공원, 산책로, 쇼핑 및 레저 시설이 잘 갖추어져 있음. 또한, 다양한 맛집과 카페가 밀집해 있음.

3. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매 유형: 부동산 강제경매

* 말소기준권리: 2023년 3월 28일자 압류 (갑4)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 최보림)

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 27일

* 확정일자: 2021년 5월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력을 포기하였고, HUG의 인수 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 주변은 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 상업지역임. 길동사거리 주변은 상업시설, 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집되어 있으며, 지하철 5호선 강동역 역세권임.

* 최근 매매 사례:

* 2025년 7월 15일: 95,000,000원 (6층)

* 2025년 11월 29일: 92,000,000원 (5층)

* 2025년 10월 20일: 98,000,000원 (6층)

* 분석: 최근 실거래가는 9,200만원에서 9,800만원 사이로 형성되어 있으며, 특히 동일 평형, 동일 건물 5층 매물의 경우 9,200만원에 거래된 사례가 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

* 교통: 지하철 5호선 길동역 및 강동역을 도보로 이용 가능하며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 문화/여가: 일자산 자연공원, 강동구립민속박물관, 암사동 선사주거지 등 다양한 문화 및 휴식 공간 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재함. 투자 전 관련 규제를 면밀히 검토할 필요가 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설이 물건지 바로 인근에 확인되지는 않았음. 다만, 길동사거리 인근에 유흥주점 등이 혼재할 수 있는 상업지역 특성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동역과 강동역 인근에 위치한 역세권 오피스텔로, 2014년 준공되어 비교적 신축에 속하며 입지 및 교통 환경이 우수함. 특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점으로 작용할 수 있음. 주변에 다양한 편의시설과 문화 공간이 있어 주거 환경이 양호하며, 상업지역으로서의 가치도 기대할 수 있음. 다만, 여러 법적 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 충분한 사전 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역 및 강동역을 편리하게 이용 가능.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 인수 부담 없음.

* 신축급 오피스텔: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 주변 생활 편의 시설: 다양한 상업 및 편의 시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 최근 매매가: 92,000,000원 ~ 98,000,000원 (5층 및 6층 기준)

분석: 본 물건의 감정가는 119,000,000원이지만, 최근 5층 매물의 실거래가는 92,000,000원으로 약 2,700만원의 차이를 보입니다. 6층 매물도 98,000,000원을 넘지 않는 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수할 보증금이 없고 명도 부담이 적다는 점을 감안하더라도, 최근 시세와의 괴리가 크므로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 최근 5층 매물의 실거래가인 9,200만원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 9,000만원 ~ 9,500만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.