나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52121 [1] 서울특별시 송파구 오금동 158-8 에스아이팰리스오금 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울개롱초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 지하철 '개롱역'이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

2022.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층, 지상7층 건물 중 4층 401호로, 외벽: 석재타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북동측으로 각각 중로, 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(2017-05-04)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52121 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 158-8 에스아이팰리스오금 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 440,000,000원

토지면적: 19.96㎡ (약 6.04평)

건물면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 '서울개롱초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트 등 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 지하철 '개롱역'이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

건물은 2022년 2월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층, 지상7층 건물 중 4층 401호입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

임차인: 서예빈 (개인정보 보호를 위해 성만 표시: 서 )

보증금: 510,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 13일

확정일자: 2022년 6월 14일

배당신고일자: 2024년 6월 25일

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약상 '을구 1번 주택임차권(서예빈, 510,000,000원)'은 접수일자 2024년 6월 25일자로 기록되어 있으며, 말소 기준 권리보다 선순위에 해당하여 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리입니다.

말소기준권리인 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52121, 채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 544,653,266원)은 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차에서 배당으로 변제받는 보증금이 없다는 의미이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 510,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 송파구 오금동의 주거지대 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근 지역의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월부터 7월 사이에 거래된 연립/다세대 주택들의 거래 금액은 220,000,000원에서 400,000,000원 사이로 나타났습니다.

이들 거래 사례는 건축 연도가 1990년에서 2014년 사이로 본건(2022년 준공)보다 오래되었으며, 전용 면적 또한 48.6㎡에서 59.95㎡로 본건(33.88㎡)보다 넓은 편입니다.

본건은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 전용 면적이 작은 점은 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

단지 북측 인근에 '서울개롱초등학교'가 있으며, '개롱역'을 이용한 대중교통 접근성도 양호합니다.

건축물 현황상 건물은 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 서 의 보증금 510,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 보증금은 본건의 감정가 440,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰자는 명도 과정에서 임차인에게 보증금을 지급해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(아파트)의 건축물로 사용되는 부지 취득 시 허가가 필요합니다 (지정 기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.1.~2026.12.31.).

토지이용계획상의 기타 제한 사항(가축분뇨, 교육환경, 군사시설, 과밀억제권역 등)을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

본 보고서에서는 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 유무 확인은 불가합니다.

1.6. 종합의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 510,000,000원을 인수 조건으로 포함하고 있어, 낙찰자가 부담해야 할 총액이 감정가 440,000,000원을 초과하는 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다.

이는 실질적으로 마이너스 에퀴티(equity) 상황으로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 접근하기 어려운 물건입니다.

특별한 명도 전략이나 추가 수익 확보 방안이 없는 경우, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 유일한 투자 포인트는 2022년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점입니다.

그러나 이러한 장점은 인수해야 하는 높은 보증금이라는 명확한 리스크로 인해 상쇄될 가능성이 높습니다.

투자 관점에서의 고려는 잠재적 리스크를 완벽하게 해소할 수 있는 구체적이고 실행 가능한 전략이 전제될 때 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 핵심적인 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인이 보유한 510,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 440,000,000원을 상회하는 금액으로, 낙찰가가 얼마이든 총 지출액은 감정가를 넘어서게 됩니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월~7월 사이 거래된 물건들의 가격은 220,000,000원에서 400,000,000원 사이였습니다. 이들 사례는 본건보다 건축 연도가 오래되었고 전용 면적이 더 넓은 조건임을 감안해야 합니다.

본건의 전용 면적(33.88㎡)과 신축 연도(2022년)를 고려하여 시세 잠재력을 평가하더라도, 인수해야 할 보증금(510,000,000원)이 본건의 시장 가치나 감정가를 크게 초과하는 상황입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 낙찰자가 법원에 납부하는 금액만을 기준으로 하며, 막대한 보증금 인수 위험을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

최근 유사 물건들의 최저 거래가(220,000,000원)와 본건의 면적, 신축 연도 등을 종합적으로 고려하되, 인수 보증금의 부담을 감안하여, 본건의 예상 입찰가를 50,000,000원으로 산정합니다.

이는 낙찰자가 총 560,000,000원 (입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 510,000,000원)을 부담하게 되는 결과로, 이마저도 본건의 감정가 및 주변 시세를 고려할 때 수익성 확보가 매우 어려운 상황입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.