나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51226 [1] 서울특별시 송파구 거여동 10 에이동 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "영풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립, 다세대주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 '거여역'이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 경사 슬래브 위 기와 2층건 내 지하층 102호로서, 외벽 : 벽돌치장 쌓기 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

본건은 위생 급배수 설비 등 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2022-12-29) , 지구단위계획구역(2022-12-29), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 서울특별시 송파구 거여동 10 에이동 지하층102호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 물건 내역

* 토지면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

* 건물면적: 46.90㎡ (약 14.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51226 (1)

* 감정가: 272,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "영풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립, 다세대주택 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '거여역'이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

* 소유권 이전: 박순자, 이용훈, 거여파크지역주택조합추진위원회

* 갑6: 김미진의 가압류 (접수일자: 2025-02-20) - 말소기준권리

* 갑7: 김미진의 강제경매 (접수일자: 2025-09-23) - 본건 경매 사건

* 갑8: 구일개발주식회사의 가압류 (접수일자: 2026-05-06)

* 등기부채권 총액: 273,000,000원 (각 채권액 합계: 95,000,000원 + 107,344,794원 + 178,000,000원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자 기준으로 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 7월):

* 거여동 현대그린빌라 (연립, 1996년식, 59.82㎡): 130,000,000원 (약 217만원/㎡)

* 거여동 현대그린빌라 (연립, 1996년식, 65.19㎡): 128,000,000원 (약 196만원/㎡)

* 거여동 (다세대, 2006년식, 52.57㎡): 115,000,000원 (약 219만원/㎡)

* 본건 건물 면적(46.90㎡) 및 건축 연식(2006년 이전 추정)을 고려할 때, 평당 약 200만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 감정가 272,000,000원은 최근 실거래가 대비 약 2배 이상 높게 책정되어 있어, 시세와의 괴리가 큽니다.

4.2. 시장 동향

송파구 거여동은 서울 동남권의 주거 지역으로, 꾸준한 주택 수요가 있으며 지역 개발이 활발히 진행되고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "영풍초등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지이용계획상 "토지거래계약에 관한 허가구역"(지정기간: 2025.3.24.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

감정평가액이 주변 시세 대비 현저히 높아, 1차 경매 시 유찰될 가능성이 높습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 건물 구조: 벽돌조 경사 슬래브 위 기와 2층건 내 지하층 102호. 정확한 건축 연도는 미확인되나, 등기부상 소유권 이전이 2006년에 이루어졌으므로 그 이전 건축물로 추정됩니다. 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동의 양호한 입지에 위치하며, 권리관계 또한 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 감정평가액이 최근 실거래가와 큰 차이를 보여 시세 대비 고평가된 점은 주요 리스크 요인입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 및 관련 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구라는 우수한 입지 조건.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담 최소화.

* 거여동 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(46.90㎡) 기준 유사 물건의 실거래가는 약 115,000,000원에서 130,000,000원 수준입니다. 이는 평당 약 200만원 내외의 가격입니다.

감정가 272,000,000원은 현재 시세보다 현저히 높아, 1차 입찰 시에는 유찰될 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

*주의사항: 본 물건은 감정가가 시세 대비 매우 높게 책정되어 있으므로, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.