나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52113 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 52-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5, 7호선 '군자역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

북측 하향의 완만한 경사지대에 택지조성된 사다리형의 토지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물로서, (사용승인일자:2012년 5월 11일) 외벽 : 석재 붙임 및 치장 벽돌 쌓기, 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일, 페인트 마감 등, 창호 : 샷시 및 유리 마감 등.

이용상태

다가구주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조) 지1층: 주택(1가구), 1층: 계단실, 2층, 3층 공히: 주택(2가구) 4층 및 5층: 복층 구조의 주택.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.(기호 ㄱ ~ ㅌ)

공부와의 차이

일반건축물대장상 지하 1층은 '제1종근린생활시설(소매점)'이고, 2층은 '제2종근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 공히 주택(지하1층:주택1가구, 2층:주택2가구)으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 건물등기사항전부증명서상 3층 중 1가구(301호)는 "주택임차권" 설정등기 되어 있음.(자세한 내용은 건물등기사항전부증명서 참조) 2) 본건 건물 전체는 임대 중인 것으로 탐문조사 되었으나 임대 조건 및 내용은 미상임. 3) 본건 토지 및 건물에 소재하는 제시외건물(기호 ㄱ ~ ㅌ)은 건축물현황도 및 본건 평가전례자료를 기준으로 하여 내·외부적 관찰 및 탐문조사 등을 통해 외부에서 개략적으로 측정한 면적과 관찰한 용도 등을 표시하였으므로 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 별도로 정확한 사항 등을 재확인 조사 하시기 바랍니다. 4) 본건은 수 차례 현장 방문조사 하였으나, 1층 ~ 3층은 폐문 부재중이고 4, 5층은 현재 거주인이 내부조사를 거부하여 내부구조 등은 건축물현황도 및 표준적인 사양 등을 기준으로 하여 내·외부적 관찰, 지1층 거주인의 구두진술내용, 평가전례자료, 현장에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-일반건축물대장(갑)상 위반건축물 표시 있음
-일반건축물대장상 지하1층은 '제1종근린생활시설(소매점)'이고 2층은 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 현황은 주택(지하1층:주택1가구, 2층:주택2가구)으로 이용중임
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 52-5번지에 소재한 다가구주택 경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52113 (1)입니다.

건축물대장상 용도는 단독주택(다가구주택)으로 표기되어 있으나, 지하 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중입니다.

감정가는 1,800,361,880원입니다.

토지 면적은 154.70㎡ (약 46.8평)이며, 건물 면적은 364.57㎡ (약 110.3평)입니다. 제시외 건물 면적은 134.30㎡ (약 40.6평)입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 조선기입니다.

1.1. 입지조건

본 건 토지는 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 제공된 정보 내에서는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 및 7호선 "군자역"이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 북측으로 하향하는 완만한 경사지에 택지 조성된 사다리형 토지이며, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

말소기준권리는 토지 등기부상 중앙농업협동조합의 근저당권(2011.08.18. 접수)이며, 건물 등기부상 중앙농업협동조합의 근저당권(2012.07.06. 접수)입니다. 두 말소기준권리 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 인수 대상 권리로는 을구 순위 12번 주택임차권 등기(조선기, 2024.08.12. 접수)가 있습니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 그 금액을 인수해야 합니다. 해당 임차권의 금액은 160,000,000원입니다.

본 건과 관련된 채권 총액(등기부 기준)은 토지 336,000,000원, 건물 496,000,000원입니다.

임차인 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-07, 대항력 없음.

* 임차인 김용희: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-12, 대항력 없음.

* 임차인 서정애: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-28, 대항력 없음.

* 임차인 정승석: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-05, 대항력 없음.

* 임차인 조선기: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2014-11-10, 대항력 없음. (단, 을구 12번 주택임차권 등기로 인해 인수 가능성 있음)

* 임차인 최정화: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2014-11-10, 대항력 없음.

* 임차인 최정화: 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-27, 대항력 없음.

매수인이 인수해야 하는 것으로 파악된 보증금은 을구 12번 주택임차권 등기 금액인 160,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 중곡동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

건축물대장상 지하 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 용도가 등록되어 있으나, 현재는 주택으로 이용 중입니다. 향후 용도 변경 및 적법한 절차를 거친다면 상가로서의 활용 가능성도 존재합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "용마초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

지하철 5호선 및 7호선 "군자역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

일반건축물대장(갑) 상에 위반건축물로 표시되어 있어, 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물대장상의 용도(근린생활시설)와 실제 현황(주택)이 불일치하는 점은 잠재적인 행정적 제재(이행강제금 등)의 요인이 될 수 있습니다.

을구 12번 주택임차권 등기(조선기, 160,000,000원)는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리이므로, 실질적인 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

현장 조사 시 1층~3층은 폐문 부재였고, 4~5층은 거주인이 내부 조사를 거부하여 건물의 정확한 내부 상태 및 구조 파악에 어려움이 있었습니다. 이는 향후 명도 및 건물 관리 시 예상치 못한 문제로 이어질 수 있습니다.

제시외 건물 면적이 상당함(134.30㎡)으로, 건축물 현황도 및 실제와의 차이 여부를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 중곡동에 위치하며, 초등학교와 지하철역 접근성이 양호하여 주거 가치가 있는 지역입니다.

하지만 위반건축물 등재, 건축물대장상 용도와 현황의 불일치, 그리고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차권 등기 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

또한, 건물 내부 상태를 정확히 파악하기 어려운 점은 면밀한 현장 조사와 주의 깊은 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인근 및 군자역 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

위반건축물 및 용도 불일치 문제를 해소하고, 인수될 임차권 문제를 명확히 해결한다면 향후 건물 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 통해 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,800,361,880원입니다.

매수인 인수 보증금은 160,000,000원(조선기 주택임차권)이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 잠재적 리스크 해소 비용, 명도 비용, 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 정확한 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.