나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51984 [1] 서울특별시 은평구 응암동 103-15 수현빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주상용부동산, 다세대주택, 아파트 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 구분건물 내 6층 602호로서, 외벽 : 석재붙임 마감, 벽돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재발신기 등이 되어있음. 건물 옥상에는 태양광패널이 설치 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접하며 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로, 자세한 사항 별도 확인:도시계획 과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

제시외물건 있음. (후면 내부구조도, 사진용지 참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권 등기되어 있음. (등기사항전부증명서 참고) - 위반건축물 등재되어 있음. 변동일 : 2018.8.13. 변동내용 : 주거재생과-28546(2018.08.10)호에 의거 위반건축물 등재 [4㎡ 패널/패널 다용도무단증축]

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51984 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 103-15, 수현빌 6층602호

건물 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 다세대주택/단지형다세대)

건물 면적: 34.38㎡ (약 10.40평)

토지 지분 면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 288,550,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 주상용부동산, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로)입니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 취득 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5, 접수 2025-09-22)입니다.

소유권보존(갑1) 및 공유자전원지분전부이전(갑2)이 등기되어 있습니다.

주택임차권(을3, 정경철, 190,000,000원)이 존재하나, 등기사항전부증명서상 말소 예정 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-08-16

확정일자: 2018-07-17

배당신고일자: 2022-09-02

대항력: 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(보증금 포함)는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식(2018년 준공)과 면적(29.83㎡, 약 9평), 층수(6층)의 다세대주택 "인산엘르빌"이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2017년 준공, 34.38㎡(약 10.4평), 6층으로, 유사 건물과의 비교 시 시세는 290,000,000원 내외로 추정됩니다.

과거 연식(1989년, 1991년)의 다세대주택은 130,000,000원 ~ 278,000,000원 선에서 거래된 사례가 있어, 신축 건물이 높은 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 도시가스, 화재발신기 등이 갖추어져 있습니다.

건물 옥상에는 태양광패널이 설치되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

"은명초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (변동일: 2018.8.13, 내용: 4㎡ 패널/패널 다용도 무단증축)

이는 향후 건물 사용에 제약이 따르거나 이행강제금이 부과될 수 있는 리스크가 존재합니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26~2026.8.25).

취득 후 2년 내 실거주 또는 자경 등의 조건을 충족하지 못할 경우, 토지거래허가를 받지 않은 것으로 간주되어 법적 제재가 따를 수 있습니다. (관련 법규 상세 확인 필요)

6.3. 임차인 관련

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인(정경철)은 대항력이 없습니다.

신청채권자(HUG)는 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 특이사항 요약

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

감정가는 288,550,000원이며, 제시외 건물 포함, 위반건축물 등재, 토지거래허가구역 지정 등의 특징이 있습니다.

7.2. 현재 시세 대비 적정성

유사한 신축 건물의 최근 거래 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 현 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 2017년 준공으로 노후도가 낮은 신축 건물입니다.

* "은명초등학교" 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 인근 버스정류장 위치 등 교통 편의성이 좋습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

8.2. 고려사항

* 위반건축물 등재로 인한 잠재적 리스크(이행강제금, 사용 제약) 존재합니다.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차 및 조건 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물(패널 증축 부분)이 포함되어 있어 현장 확인이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

최근 유사 신축 건물의 거래 사례(290,000,000원)와 본 건의 감정가(288,550,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 290,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상됩니다.

경쟁 상황, 임장 결과, 위반건축물 관련 상세 확인 등을 바탕으로 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권리관계 고려

본 건은 인수되는 보증금이 0원이며, 임차인의 대항력도 없어 권리상 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용은 없습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 시장 시세를 반영하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 중요합니다.

주변 시설에 대한 조사 결과, 제공된 정보 내에서 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.