나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12280 [1] 서울특별시 구로구 구로동 454-10 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '서울구로초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2016.12.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 (구로동 454-10) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시 설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할 )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임. 일련번호 2 (구로동 454-42) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환 경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역( 위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임. 일련번호 3 (구로동 454-44) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환 경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역( 위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 구로구 구로동 454-10 제3층 제302호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 도시형생활주택으로, 서울남부지방법원 2025타경12280 (1) 부동산강제경매 사건의 매각 대상 물건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12280 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 454-10 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 252,000,000원

* 토지 면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

* 건물 면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 제3층 제302호이며, 2016년 12월 30일에 사용 승인을 받았습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 3필지가 일단의 부정형 평지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측, 북측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물 제한 구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청 반드시 확인 요망), 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울구로초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경12280 (1) 강제경매 개시결정(등기 접수일 2025-09-23)입니다.

* 소유권: 송영곤 외 1명(2017.01.06. 보존등기) -> 박상음(2020.01.23. 매매 지분 이전)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (노봉수(LUFENGXIU) 관련): 보증금 231,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2020-01-28, 확정일자 2020-01-07, 배당신고일자 2025-12-23. 대항력 없음.

* 중국 국적 임차인: 보증금 231,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2021-03-30, 확정일자 2022-01-27, 배당신고일자 2023-12-22. 대항력 있음. (등기부상 주택임차권 인수 조건으로 등재)

* 권리 인수/소멸:

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(중국 국적)이 존재하나, 매각으로 인한 소멸 여부는 아래 "잠재적 리스크" 섹션에서 상세히 설명합니다. 기타 을구의 3번 임차권(중국인)은 인수 조건으로 등기되어 있으나, 후순위 권리인 을3-2 (3번임차권경정) 및 말소기준권리인 강제경매(갑5)에 의해 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

이는 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 경우에 해당합니다.

4. 상권분석

본건은 서울구로초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 단지형 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주변 상권은 생활 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 주변 시세 (참고 정보 분석):

최근 인근 지역(구로동)의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 시세 차이가 존재합니다.

* 2023년식, 전용면적 약 29.84㎡(약 9.03평) 다세대 주택이 2억 8,200만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 945만원).

* 2012년식, 전용면적 약 21.75㎡(약 6.58평) 다세대 주택이 2억 9,990만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,379만원).

* 2003년식, 전용면적 약 68.99㎡(약 20.87평) 다세대 주택이 3억 3,500만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 486만원).

본건은 전용면적 약 28.32㎡(약 8.57평)이며, 2016년 건축된 건물입니다. 감정가 2억 5,200만원(㎡당 약 890만원)은 최근 거래 사례 중 2023년식 신축 주택보다는 낮지만, 2012년식 주택의 ㎡당 단가보다는 낮은 수준으로, 전반적인 시세 흐름을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

서울구로초등학교가 인근에 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 근처에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 문제

가장 중요한 리스크는 2021년 3월 30일 전입한 대항력 있는 중국 국적 임차인(보증금 2억 3,100만원)의 존재입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 해당 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 만약 임차인이 이 조건에 동의하지 않을 경우, 매수인(낙찰자)은 해당 임차인의 보증금 2억 3,100만원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 임차인의 조건 동의가 전제된 것입니다.

* HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경" 문구는 임대차 보증금 관련하여 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 정확한 변경 내용은 추가 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 사항과 연관될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 도시형생활주택으로, 적절한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 면적과 건축 연도를 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 따른 보증금 인수 문제입니다. 임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 및 보증금 문제를 해결할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 노후도가 낮습니다.

* 구로구 지역의 가치 상승 잠재력: 서울 서남권 개발 계획 및 직주근접 수요 증가에 따른 가치 상승 기대.

* 시세 대비 합리적 감정가: 주변 유사 물건 거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 29.84㎡)의 신축(2023년) 다세대 주택이 2억 8,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(28.32㎡, 2016년식)의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3,100만원을 인수하지 않는다는 전제가 확실하다면, 보증금 부담이 없는 상태에서 감정가인 2억 5,200만원을 기준으로, 시장 상황과 유사 물건 시세를 고려하여 2억 6,000만원 ~ 2억 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 및 보증금 관련 협상 난이도, 추가적인 법률 비용 발생 가능성 등을 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다. 최저매각가격에서 약 5%~10% 이상을 상회하는 가격대를 고려하되, 임차인과의 협상 진척 상황에 따라 유동적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.