나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12266 [1] 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '5호선 방화역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 방화역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2018-11-02) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[방화동 323-3] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) [방화동 323-14] 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 219,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12266 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 323-3 마곡그린필 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물면적: 27.04㎡ (약 8.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 지하철 5호선 방화역 동측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(등기부구분: 갑9, 접수일자: 2023-03-15)입니다.

이후 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기들 (갑5, 갑7, 갑8)

* 주택임차권 (을1, 이석환, 임차보증금 219,000,000원): 본 물건의 임차인으로 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 압류 (강서세무서장, 갑9): 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 갑10): 매각으로 소멸

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑11): 매각으로 소멸

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-21

* 확정일자: 2021-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 건으로, HUG 인수조건 변경에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 방화동 지역은 지하철 5호선 방화역 역세권에 자리하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 배후 수요가 안정적이며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권 형성이 잘 되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 방화역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

* 편의시설: 주거지역 인근으로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조: 2018년 11월 2일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 채무가 존재하나, 매각 조건상 매수인이 인수하지 않으며 HUG 측에서 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 계약 조건의 명확한 이행 여부를 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 기타 지역 지구(제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 채무가 매수인의 부담으로 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 장점입니다. 후순위 임차권 및 HUG의 가압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 방화역 도보 이용 가능한 편리한 교통망 확보.

* HUG 인수조건 부담 없음: 임차인 관련 보증금 및 채무 인수 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능.

* 안정적인 주거 지역: 아파트, 다세대주택 등과 혼재된 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성 낮음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적(약 30㎡)의 다세대주택 매매가는 253,000,000원에서 306,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 건물 면적(27.04㎡)과 건축 연도(2018년)를 고려할 때, 감정가 231,000,000원은 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. HUG 인수 조건으로 인한 부담이 없다는 점을 감안하면, 경쟁이 있을 경우 감정가를 상회할 수 있습니다.

* 감정가: 231,000,000원

* 인근 유사 면적 매매가: 약 253,000,000원 ~ 306,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 적정 입찰가 목표: 245,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.