나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12276 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1710호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 소재하는 등 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 지하헐 "가산디지털단지역(1호선, 7호선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 내 제17층 제1710호로서, (사용승인일 : 2013.09.26) 외벽: 석재붙임 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식주차설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로 및 남동측으로 소로인 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2), 3) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합) , 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 기호 4) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m ~10m) (접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시 설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임. 기호 5), 6), 7) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시 설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12276 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2, 가산양우내안애애플 제17층 제1710호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지 지분: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물 전용면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 내 제17층

사용승인일: 2013년 09월 26일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 북측으로는 광대로, 남동측으로는 소로가 포장되어 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 개요

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경12276 (1)입니다.

감정가는 110,000,000원입니다.

1.3. 2.등기부 현황

말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정(갑9, 접수일자 2025-09-23)입니다.

본 건 매각으로 인해 을구의 주택임차권(을3) 및 갑구의 압류(갑10) 등 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑6, 갑7, 갑8) 역시 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 3.임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이수인)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-10

확정일자: 2020-07-17

배당신고일자: 2024-08-02

대항력: 없음

주택도시보증공사(이 )는 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 배당을 통해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 보증금 반환을 청구할 권리가 없습니다.

1.3. 4.특이사항 및 인수조건

HUG 인수조건 변경이라는 특수물건 정보가 있습니다.

매각 조건으로, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경 및 업종

가산디지털단지 인근에 위치하여 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 소형 주거 시설로서 직장인 임대 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 2.잠재적 수요

가산디지털단지 내 다수의 사업체 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있으며, 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주거 공간의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 대중교통

지하철 1호선, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있으며, 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다. 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 2.편의시설 및 기타

단지 인근 및 가산디지털단지 내 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경이라는 특수사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. (단, 현재 명시된 매각 조건상 인수 부담은 없습니다.)

토지 이용계획상 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26~2026.8.25) 등 다양한 용도지역 및 규제 사항이 존재하여, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

건물은 2013년 사용승인되어 10년이 경과한 건물로, 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주변 배후 수요가 풍부한 입지입니다. 권리관계상 인수 부담은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 정확한 확인이 반드시 필요합니다. 면적이 작아 실거주 또는 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있으나, 잠재적 리스크를 면밀히 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 역세권 입지: 가산디지털단지역 (1, 7호선) 도보 이용 가능.

* 풍부한 배후 수요: 가산디지털단지 내 수많은 기업체 종사자 대상.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음 (단, HUG 조건 확인 필수).

* 소형 면적: 1인 가구 실거주 또는 임대 투자에 용이.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 분석합니다.

2026년 5월 9일에 거래된 서울 금천구 가산동 239-2, 원평6차(다세대, 69.55㎡)의 경우 29,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 11일에 거래된 서울 금천구 가산동 238-38, 성운쉐르빌(다세대, 29.89㎡)은 21,300만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 7일에 거래된 서울 금천구 가산동 778, 다온캐슬101동102동(다세대, 33.87㎡)은 29,300만원에 거래되었습니다.

이 사례들은 본건과 면적 및 건물 종류(다세대)에서 유사성을 가지나, 본건은 도시형생활주택으로 전용면적이 12.04㎡ (약 3.64평)으로 매우 작습니다.

제공된 사례 중 29.89㎡ (약 9.04평)은 21,300만원에, 33.87㎡ (약 10.25평)은 29,300만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 각각 약 2,356만원/평, 약 2,859만원/평입니다.

본 건의 전용면적 3.64평에 이 가격대를 적용하면, 예상 시세는 최소 3.64평 * 23,560,000원/평 ≈ 86,000,000원부터 최대 3.64평 * 28,590,000원/평 ≈ 104,100,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 현재 감정가 110,000,000원은 시장 시세 추정 범위의 상단에 위치합니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으며, 임차인의 보증금 105,000,000원이 감정가와 유사합니다. 이러한 불확실성과 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 측과의 조건 확인이 완료되지 않은 상태에서의 무리한 입찰은 권장되지 않습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원 (HUG 관련 조건 최종 확인 후 조정 필요)

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