나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경712 [1] 서울특별시 양천구 신월동 981-2 신목동비바힐스 제16층 제1603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '강신중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 18층 건물 내 제16층 제1603호로서, (사용승인일: 2023.06.12) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 "가장형"의 토지로서, 현황 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경712 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 981-2 신목동비바힐스 제16층 제1603호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 6천 2백만원 (362,000,000원)

토지면적: 14.42㎡ (약 4.36평)

토지지분: 14.421㎡ (약 4.36평)

건물면적: 54.83㎡ (약 16.59평)

건물지분: 54.83㎡ (약 16.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 18층

사용승인일: 2023년 6월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '강신중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역의 특성을 나타내고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 남동측으로 노폭 약 30미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역(제3종 구역), 대공방어 협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 추가적으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 하나은행의 근저당권(채권최고액 394,800,000원, 2023년 11월 16일 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/확정일자: 2024년 4월 18일

배당신고일자: 2025년 10월 16일

대항력: 없음

비고: 대항력은 없으나, 보증금 5천만원에 대한 배당 여부를 확인해야 합니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 18일

대항력: 없음

비고: 특별한 문제는 없어 보입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 신월동 지역은 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있으며, 신축 건물로서 소규모 사업체 또는 1인 가구 임차인 확보에 유리할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 지구는 아니므로 상권의 집객력은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 강신중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 주거 밀집 지역이므로 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 주변 환경

아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거 및 업무 복합 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 소음 영향

본건은 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역(제3종 구역)에 포함되어 있어, 소음 발생으로 인한 불편이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

다수의 토지이용계획 및 제한사항(대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으므로, 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 임차인 보증금

임차인 박 은 대항력이 없으나, 보증금 5천만원이 존재합니다. 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다 (다만, 현재까지의 채권액으로 볼 때 전액 배당 가능성이 높습니다).

7. 종합 의견

본건은 2023년 6월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 주거 및 업무용으로 활용 가능하며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 공항 소음 및 일부 토지이용 제한사항은 잠재적 리스크 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

준공 후 얼마 지나지 않은 신축 건물이므로 즉시 사용 및 임대가 가능하며, 최신 시설을 갖추고 있습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매각받게 되어 권리 관계 분석이 명확하고, 향후 소유권 행사에 복잡성이 없습니다.

8.3. 입지

서울 서남부 지역에 위치하여 주요 지역으로의 교통 접근성이 우수하며, 지역 내 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(54.83㎡)의 거래 사례로, 2024년 11월 1일에 13층 건물이 270,900,000원 (2억 7천 90만원)에 직거래되었습니다. 본건은 16층으로 해당 거래 사례보다 높은 층수이며, 2023년 6월 준공된 신축 건물이라는 점을 고려하면 이보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

제공된 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원 (2억 8천만원)에서 320,000,000원 (3억 2천만원) 사이로 추정됩니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 상태, 실제 임대 수요, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.