나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12262 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철2ㆍ5호선인 "까치산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 업무시설(오피스텔) 건물 내 제9층 제904호로서, 외벽 : 치장 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 월정로20길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12262 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제9층 제904호

건물명: 웰타운A

용도: 오피스텔

감정가: 2억 7천 1백만원 (271,000,000원)

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사한 유형의 오피스텔, 주상복합건물, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 생활 환경이 형성되어 있습니다.

* 본건까지 차량의 통행 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 5호선인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건은 남측으로 월정로20길과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(강서구청, 2025.09.17.)

* 본 경매로 인해 말소되는 권리:

* 소유권이전(장순자, 2021.07.30.)

* 주택임차권(이정진/HUG, 2023.08.25. 등기, 2021.06.04. 확정일자) - 금액: 266,000,000원

* 압류(강서구청, 2025.09.17.)

* 강제경매개시결정(주택도시보증공사, 2025.09.23.)

* 총 등기부채권 합계: 266,000,000원 (주택도시보증공사 경매 신청 금액)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황 (주택도시보증공사):

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-06-04

* 배당신고일자: 2023-08-25

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 준주거지역에 위치하며, 인근에 다양한 유형의 주거 및 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* "화곡1동 주민센터"가 인근에 있어 공공시설 이용이 편리합니다.

* 업무시설(오피스텔) 및 주상복합 건물이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요는 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

* 2필지 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 주민센터 등 이용 가능

* 교육시설: 인근 학군 정보는 별도 확인 필요

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 임차인(HUG)의 배당 잔액 포기 조건이 매각의 핵심입니다. 만약 HUG가 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인은 잔액에 대한 임차권의 승계 책임을 지지 않으나, 조건 불이행 시 문제가 발생할 수 있습니다. (본건의 경우, HUG가 채권자로서 직접 경매를 신청하였으므로 보증금 회수 가능성이 높으나, 모든 경매 물건은 항상 예상치 못한 변수가 존재합니다.)

* 임차인(HUG)의 대항력이 없다는 점은 매수인에게 유리하지만, HUG의 잔액 반환 청구권 포기 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 지구단위계획구역, 소로, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 교통망과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7천 1백만원이며, 경매 신청 채권자가 주택도시보증공사(HUG)라는 점에서 권리관계가 명확해 보입니다. 임차인(HUG)의 보증금 채권이 본건 경매의 주된 채권으로, 매각으로 소멸될 예정이며 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, HUG의 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행 여부를 매각 절차 진행 중에 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG가 채권자이므로 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 위치상 강서구의 개발 가능성과 지하철역 접근성을 고려할 때, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 본건의 면적(약 8.29평)은 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 7천 1백만원이며, 채권 총액이 2억 6천 6백만원으로 감정가와 유사한 수준입니다. HUG가 직접 경매를 신청한 점과 임차인(HUG)의 보증금 반환 채권 포기 조건 등을 고려할 때, 본건은 실질적으로 HUG의 채권 회수를 목적으로 하는 경매로 판단됩니다.

시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2억 5천만원에서 2억 9천만원 사이에 거래되는 것을 감안할 때, 본건의 감정가 2억 7천 1백만원은 적정 수준으로 보입니다.

예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 가감될 가능성이 있으나, 2억 6천 5백만원 ~ 2억 7천 5백만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 HUG의 조건 이행 여부를 최종 확인하고, 잔금 납부 및 소유권 이전 절차를 신속하게 진행하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.